夏磊:下半年房地産政策展望

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2022-06-26 11:05

  • 政策還需發力,市場才能持續回暖。

    夏磊 當前,房地産下行壓力大,雖然5月銷售環比25.8%,但是1-5月商品房銷售面積同比下降23.6%,降幅繼續擴大;5月百強房企操盤面積同比-53%。5月中長期貸款增加1047億元,同比少增3379億元。反映房地産市場“預期減弱、需求不足、供給沖擊”三重壓力愈演愈烈。

    當市場有下行壓力時,政策一般如期而至。

    從政策放松到市場企穩,要經歷“增強信心”、“加上杠杆”兩個過程。

    第一階段,增加購房信心。

    429政治局會議為本次寬松指明方向。4月29日,中共中央政治局召開會議,強調要堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位,支持各地從當地實際出發完善房地産政策,支持剛性和改善性住房需求。體現了高層對房地産的重視。

    四大因素影響居民購房信心。一是期房爛尾。房企危機削弱購房者對期房信心,加重觀望情緒。二是收入下降。經濟、就業形勢不樂觀,居民預防性儲蓄增加,且擔心斷供問題,買房決策比以往更謹慎。三是疫情形勢。購房者看房、選房、線下簽約均受到影響。四是房價漲幅。居民買漲不買跌,房價漲幅趨緩時,購房者選擇觀望。

    調整政策障礙才能重塑買房信心。行政政策,特别是放松限購、改變限價、減少稅費,能有效減少交易限制、增強購房意願。

    第二階段,加上杠杆,形成直接的購買力。

    金融政策,特别是對首付比例、首套房的認定標準、貸款利率,能有效的提升購買力。

    政策還需發力,市場才能持續回暖。

    歷史來看,我國歷次房地産下行都伴随着全國層面的大力度放松。2008年10月22日央行新政,商貸利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍。2014年國家出台了修改認房認貸標準、央行降息等政策。2015年降低首付比例標準、減免營業稅,並再度降準降息。2016年房地産契稅、營業稅減免。近期的政策寬松力度與以往相比仍有空間。

    然而,歷史從來不會簡單重複,此次和歷次有所不同。

    特别是,有些一二線城市房地産政策仍然較嚴,有進一步放松的空間。然而今年以來,這些城市房價上漲壓力存在,調整政策會比較謹慎。

    整體市場雖在下行,但高能級城市房價依然堅挺,“房住不炒”大背景下,“房價漲”是“調控松”的最大掣肘和顧慮。以北京為例, 2022年5月新建商品住宅價格指數當月同比5.9%、二手住宅價格指數當月同比5.3%。截至2022年6月14日,北京商品房成交 53249套、二手房成交 71274套,成交量已經回到2019年疫情前水平。

    未來政策空間上,一是優化過嚴限購措施。部分城市,經過這一輪調整後,居民購房更偏理性,投機型需求所剩無幾,部分熱點城市房地産市場回歸健康,臨時性的限購政策存在放寬空間。二是取消限價。限價政策的出台背景是房企哄擡地價、房價漲幅過快。當前,房企拿地熱情低、多數城市房價調控目的已達預期效果,這一臨時性舉措使命基本完成,應适時适地盡快取消限價。

    相比以往,政策會更具針對性。各地會在不動搖“房住不炒”基調的前提下,更多為剛需、改善等自住型需求提供購房便利。如與租賃政策結合的“出租換房票”、與生育政策結合的“多胎增房票”、與養老政策結合的“投親增房票”。甚至熱點城市對二手房市場定向降低社保要求,在滿足新市民購房需求的同時,堵上“打新搖号獲利”的投機需求。

    金融政策上,首付比例、首套房標準認定、貸款利率都有調整空間。

    首付比例上,高能級城市二套首付比例普遍偏高。如北京普宅60%,非普宅80%;上海普宅50%,非普宅70%;深圳普宅70%,非普宅80%。以上海為例,超過140平米的住宅都是非普通住宅。在面積低于140平米的情況下,以住宅所處的位置和房價來區分,内環内以房價450萬為分界,内環和外環間以310萬為分界,外環外以230萬為分界。如果是換房置業的改善需求,一般總價很難滿足普宅要求,多數要支付70%的首付比例。以浦東北蔡的一套正常三居為例,總價一般800-1100萬,首付需560-770萬,換房壓力大。

    在首套房認定標準上,目前,部分城市首套房認定執行“認房又認貸”,且“認貸”標準嚴格至認貸款記錄,二套房首付比例較高,對合理的換房改善需求容易形成誤傷。

    房貸利率仍然較高。一方面,相較政策下限,利率放松空間大。根據5月15日央行、銀保監會《關于調整差别化住房信貸政策有關問題的通知》,對于貸款購買普通自住房的居民家庭,首套房貸利率下限為LPR-20bp,二套房貸利率下限為LPR+60bp。但是各地還沒有普遍執行。另一方面,實際上目前各城市加點普遍高于政策要求的下限。如一線城市北京,首套、二套房貸款利率為LPR加55、105bp。

    風險提示:經濟下行超預期,房地産調控政策超預期,大型房企債務危機接連爆發等。

    證券研究報告:《下半年房地産政策展望》

    對外發布時間:2022年6月23日

    夏磊 國海證券首席經濟學家 觀點新媒體專欄作者 

    撰文:夏磊    

    審校:勞蓉蓉



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