展望未来，尽管面临权益比下降等不利因素，但房价的上涨、资金成本的下降、销售规模的放大，毕竟都在推动盈利增速的恢复。

新开工面积增速的下降，核心原因是可开发地理半径衰退，开发企业再也无力下沉四线以下城市，且不少城市住房供给已经过大。

一般的二级市场投资者不应在短平快的转型探索面前感到眼花缭乱，地产企业资产的安全边际和销售的确定性，在现阶段可能更加值得关注。

这里的“破”，不仅是指行业估值水平可能需要回调，更重要的是传统盈利模式需要更新再造。

全市场可能都不相信传统的开发模式还有继续扩大再生产的机会，再优秀的管理层可能也无法在房地产市场找到基业长青的办法。

拉动开发投资并不是政策的目标，政策也不会以开发投资增速为主要决策依据。

造成市场进入主动去库存阶段的核心原因有两个。第一，库存规模确实很庞大；第二，长期因素不断积累，加之政策的鼓励。

为了积极化解房地产库存，政策应该会有所作为。市场现在关心的，是政策还有哪些手段，这些手段可能带来什么样的效果。

化解库存问题的关键，还是持续热销。持续热销本身是资产价格的稳定器，也是库存去化的最根本手段。

为什么会有企业愿意去拿高价面粉呢？是这些企业对未来高度乐观，认为房价肯定能大幅上涨吗？

居民购房的资金成本缓慢下降。因此我们认为，在没有新的政策外力的情况下，需求会稳定释放。

资产证券化大门的打开，将会进一步提升居民加杠杆的可能性，使得2014年底以来的热销可以更加持久一些，也会丰富开发企业的金融工具选择。

公积金政策宽松最大意义是刺激短期销售，而不是解决长期问题。

尽管这一政策的效果并不会很明显，但未来仍有进一步放开需求管制，鼓励合理住房需求的空间。

未来5年，即便新房开发的热潮过去，繁荣也不会终结于房屋热销的环节，而会终结于企业不愿意拿地。这样的结果，对于行业来说不是最坏的消息。

房地产税的改革并不是解决地方政府收入来源问题的办法，差别化照料新居民，推动公共服务均等化，引导区域和城市规划等手段才更为合理。

非上市公司可以在交易所公开发行公司债，这使得大量红筹公司也通过公司债募集资金。

房地产健康发展的长效机制是什么，还要从完善市场环境，盘活存量资产这12个字中去找答案。

展望未来，虽然销售能恢复，但房地产开发投资低速增长已是常态。

股票市场对于地方政府筹措资金十分重要，但现在不可能和房地产市场相提并论。