解局 | “焦虑”中交地产13亿南京扩储

观点地产网

2020-12-01 23:40

  • 错失最佳扩张时机的中交,2020年似乎稍显“焦虑”,铆足了劲在追赶,但路途仍旧漫长。

    观点地产网 在绿城学习了五年的李永前,回到了中交后做第一件事,就是“复制绿城”。

    紧接着,闯入千亿阵营、做到央企前三的目标再度提上日程,加速拿地、加紧筹钱,成为中交这一年的主旋律。

    购置土地,是李永前始终坚定地一件事。

    12月1日,南京主城区出让7宗涉宅地块,总起始价达到78.6亿元。中交地产以12.7亿元拿下位于栖霞区的一宗住宅地块,溢价率8.55%。

    据观点地产新媒体不完全统计,截至前十月,中交地产新增全口径土储745.89万平方米,超过去年全年的492万平方米,权益土储568.6万平方米,拿地权益金额312亿元,新增货值1494.4亿元,接近去年的两倍。

    持续在公开市场拿地,透露出中交地产对规模的渴望,但大手笔购置土地的同时,负债攀升等问题也随之而来。

    错失最佳扩张时机的中交,2020年似乎稍显“焦虑”,铆足了劲在追赶,但路途仍旧漫长。

    13亿南京扩储

    12月1日,南京本月首场土拍打响,总共出让七宗涉宅地块,总建筑面积87.35万平方米,总起始价78.55亿元。最终,两宗地块底价成交,三宗地块低溢价成交,剩余两宗地块均触顶最高限价,将进入现场摇号程序,总揽金82.1亿元。

    一边是底价成交,一边是触顶摇号。对此,分析人士提到:“自从宁九条新政后,南京土拍市场呈现出比较明显的冷热分化趋势。”

    据观点地产新媒体获悉,此次触顶摇号的地块分别为G90号地块和G91号地块,前者位于六合主城板块,为配套相对成熟的生活区、人文底蕴深厚的老城区和亟待改造的棚户密集区;后者位于六合新城,具有现代城市综合服务设施和配置标准。

    “从过往土地拍卖来看,六合板块整体热度较高,虽然G89号地块也在六合区,但地块属性为商住地,配建、自持要求较多,对开发商而言,整体难度更大一些。”

    上述分析人士还透露,“宁九条”新政以来,南京土拍市场出现了结构性降温,但对于热点板块的宅地,开发商的拿地热情和地价,依然居高不下。

    在此次南京土拍中,令人关注的不仅仅是这一冷一热的拍卖结果,中交地产亦成为另一讨论热点。

    据悉,中交地产旗下华通置业有限公司经过11轮报价,以12.7亿元拿下92号地块,溢价8.55%。

    该地块名称为栖霞区栖霞街道工农路以西9#西侧地块,土地出让面积为3.33万平方米,容积率为2.5,建筑面积为8.34万平方米,地块类型为住宅用地,起拍价为11.7亿元,楼面起价为14033元/平方米。

    不止这一次,中交的身影今年曾出现在各地拿地现场上。

    据观点指数公布的《1-10月中国房企新增土地储备报告》,2020年1-10月,中交地产新增全口径土储745.89万平方米,权益土储568.6万平方米,拿地权益金额312亿元,新增货值1494.4亿元。

    仅今年前十月,该公司土地储备就大幅超过去年全年,新增货值更是接近去年两倍。

    对此,分析人士提到,上半年受到疫情影响,房企在拿地方面相对谨慎,中交作为央企,有中交集团在背后托底,资金压力并不大,选择在疫情期间拿地,显然存在抄底与弯道超车的心态。

    “但下半年,各大房企开始抢地,中交还是继续维持拿地的力度,可以看出此类企业在规模方面的渴求。”

    对房企而言,土储规模与结构在很大程度上影响着业绩走势。在李永前回归中交后,就曾定下“2019年冲刺350亿,2020年冲刺500亿,2023年千亿之上”的目标。

    但2019年未完成350亿目标,2020年前三季度销售金额约300亿元。无疑,将千亿提上日程的中交地产,也唯有通过土储来为自己加一把速。

    “焦虑”中交地产

    进入2020年,在千亿规模及三条红线压力下,中交地产似乎越发焦虑。

    事实上,这种焦虑情绪,从孙国强时代就开始了。

    2016年,恒大销售金额突破3700亿元,成为销冠,万科以3647.7亿元紧随其后,而中交地产兄弟公司——绿城,实现合同销售金额2550亿元,位列行业第四。同一时期,中交地产销售额不到百亿。

    为了转变运营机制,实现更大发展,孙国强曾试图引入民企混改中交地产,但无疾而终。与此同时,漫长的改革与磨合以及管理人员频繁变更,都使中交错失了发展时机,导致了现在规模和业绩的落后。

    2020年,这场变革迎来了新的进程——李永前的回归。

    李永前于2014年入职中交,而后与李青岸等作为中交集团派驻绿城的第一批高管,正式于2015年3月进驻绿城。

    据悉,在绿城任职五年,李永前主要负责投资管理业务,期间绿城新增土地由最初9个到37个,再到2019年的79个。

    在分析人士看来,李永前等一批高管到绿城,也是因为能让中交的地产业务有进一步提升。

    这些年,中交地产的发展始终不温不火,但这家企业希望迎头赶上,并在2017年10月的品牌发布会喊出挺进“央企前二”的口号,后来,“央企前二”变成了“央企前三”。

    虽然离“央企前三”的目标仍有距离,但中交地产显然正在加速追赶。2019年,中交地产全年销售金额为434.5亿元,而2020年,按观点指数最新发布的《2020年1-11月中国房地产企业销售TOP100》榜单显示,前11月其销售金额已达644.5亿元。

    回归后的李永前,开始效仿绿城“两条腿”走路,即轻重资产并举的开发模式,重资产模式是在五大战略区域继续以房地产开发为主,而轻资产是推进代建。

    于是,买地储粮、寻找新的增长极成为中交地产眼下更关注的事情,今年以来频繁在公开市场拿地,先后抢下北京、武汉、重庆、南京、厦门等城市多宗地块。

    对比来看,2016年、2017年、2018年三年,中交地产新增土地储备分别为62.06万平方米、172.26万平方米与258.67万平方米。2019年全年,该公司在纳储方面有所发力,全年新增土地储备492万平方米,总土地价款达到343亿元,2020年加紧拿地。

    分析人士认为:“中交今年拿地比较猛,但要实现规模扩张,开发、销售得跟上,另外,此类企业后续还需警惕负债过高的问题。”

    事实上,伴随着土地储备不断增长,中交地产负债水平也不断攀升。因此,2020年,其亦不断通过多种方式来实现资金的平衡。比如,合作拿地。

    能够看到,中交除了自身参与招拍挂拿地,还通过合作拿地、出售股权引入合作方等形式加大合作力度,降低资金压力。

    除此之外,这家央企还通过转让少数股权的形式,实现项目出表,如此前转让旗下浙江绍兴项目公司2%股权等。

    但无论是纳储、代建,或是千亿目标与降负债,仿佛都与李永前在绿城做所的事情类似。

    2020年,急于追赶的中交,能否交出一份亮眼的答卷,还没有定论。

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    撰文:龚丽欣    

    审校:徐耀辉



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