王国龙与观点面对面:从香港街市到全球商业

观点地产网

2020-11-24 21:52

  • “公司对街市的改造,影响了整个业态的发展。”

    观点地产网 “领展”是一个既熟悉又陌生的名字。

    临近傍晚,我们从湾仔出发,搭上人流高峰前的港岛线,转将军澳线跨海,再换乘观塘线到领展总部,一路上能用来闲聊的时间颇多。香港同事告诉我:“这家公司简直无处不在。”

    对于香港人来说,领展是妈妈常去的菜市场、熟食档,爸爸轿车所在的停车场,或家附近的商场购物点上悬挂的品牌标志。而在内地人的印象里,其是近几年冒出的新兴品牌,管理着北上广深几个精品购物中心,我们偶尔会去逛逛。

    “虽说从小接触,但要说对它稍有认识,就要等长大后接触上这行。”  即将面见领展行政总裁王国龙,我们期待了解更多。

    一个惊喜令我们更确信不虚此行。天色还算明亮,我们坐在海滨汇大楼20层某间会议室内稍作休息。工作人员告诉大家:“霍先生今天也在办公室。”
    “要不要等他一起做访问?”王国龙兴致勃勃地邀请,这位领展内地业务的负责人过来一起落座,“去内地的时候,公司还没投第一个物业,就请了霍先生……他很熟悉中国内地。”

    霍业生与王国龙两人搭档了6年,前者在2014年7月加入领展之前,曾在和记黄埔、新世界集团、恒基兆业及仲量联行等房地产业公司担任要职。他目前负责监督领展内地物业的租务、物业管理及资产提升等方面。

    王国龙的职业生涯则从新西兰开始,投行出身,先后为摩根大通、星展银行等金融机构效力,据说最看重数据所呈现的真实。

    作为一只REITs,领展的核心使命是,每年拥有充足现金流来实施分派,为投资者创造收益。因此其运作的主要模式,是通过优化提升旗下物业的租金,来创造稳定增长的回报。2009年加入的王国龙,正是这种模式的重要推手。

    这个故事则要从香港历史最悠久的街头文化载体之一——街市开始说起。

    从街市活化说起

    领展房地产投资信托基金(旧称领汇)是香港房屋委员会将旗下民生社区商业剥离,由政府公营打包成私营基金上市的尝试。经过15年发展,它成为目前全亚洲以市值计算最大的地产信托基金。

    目前领展在香港控制着126个不同类型的项目,在中国内地,其在北上广深四个一线城市布局有5项投资物业,包括四个零售物业。

    去年年末开始,领展开始拓展海外市场。在斥资36.49亿港元向黑石购入一幢位于澳洲悉尼中央商务区的10层高商业办公大楼后,该基金于不久前再寻求进入英国市场。

    但回溯历史,领展从2015年才往香港以外的市场发展。截至2019/2020财年末,领展仍有85.5%资产坐落于香港,当中大部分为非 CBD 区的社区购物中心、菜场、街市,还包括不少停车场或教育、福利及配套设施。

    在这批底层资产中,按最后完全落成时间分类,其中除2019年落成的海滨汇及2017年翻新的弥敦道旺角T.O.P商场外,几乎全部物业都在2005年上市之前建成。而要算千禧年前落地的物业,占比亦高达77.2%。

    资料显示,露天的鲜活街市从上世纪50年代开始在香港蓬勃发展。约20年后,香港政府决定将这些露天街市转移到室内运营,期望解决野蛮发展滋生的卫生问题。而领展管理的绝大部分公共街市,亦主要落成在1970年代到1990年代。

    “商贩自始被迁移到规划得井然有序、每个档摊尺寸相当的室内街市……但刻板的街市规划始终无法满足更多的需要。” 

    当然从商业的角度,受超市和便利店冲击的,效率不高的鲜活街市并不算一项优良资产。翻新改造的需求,就由此产生。“我们刚开始做翻新街市的时候,人们说这是一个日落的行业。”王国龙回忆,“街市里的租户一旦退休,人们就自然而然去超市买东西。”

    领展希望将街市重塑为香港各个居住社区不可或缺的组成部分,一个街坊相聚闲聊的空间。它需要有宽阔的步道,有序合理的商户组合,重新设计的视觉效果,以及高效的污水管理系统等,最终目的是提升消费者的零售购物体验。
    只是新颖的保育理念和随之而来租金的提升,成为矛盾爆发的中心点。从不被理解到获得租户和市民支持,王国龙经历了很多。“最开始的几个(街市)经常被人骂。然后租户也未必相信,他在这里运营了这么多年,都没有试过翻新。”

    2010年6月领展斥资约9500万港元,以位于大埔新市镇拥有30余年历史的大元街市作为试点,开展鲜活街市的优化计划工程。当时,王国龙刚刚履新公司行政总裁,一切都是重新开始。而在投入大量资金、时间成本后,究竟物业素质能有多大提升?未来回报又有多少?当时还是未知数。

    “最主要我们肯走第一步去尝试创新的事情,没什么包袱。”他指出,刚开始那几年,团队还在摸索阶段,从第一个翻新试点的大元街市开始,下一个是黄大仙的乐富街市。“脚踏实地一步步去实现。”

    大元街市翻新分两期完成,改变旧街市承包租赁的模式和制度,改建地台、外墙、水管及加强电力照明,增加铺位、重新设计租户组合和动线,以带动人流。翻新的效果不错,往后便是水到渠成。

    “公司对街市的改造,影响了整个业态的发展。”王国龙表示,领展一直都在坚持对物业做资产提升,这是REITs资产价值孵化与培育的过程,也是领展成为世界级的房地产投资营运基金的必经之路。

    截至目前,领展在香港拥有50多个鲜活街市,其中约40个项目已完成翻新改造,成功重拾朝气。从整体上看,自2005年上市至今,该基金也已经投入近90亿元,完成87个资产提升项目。其物业组合估值亦由358亿港元,上升4.45倍至1951亿港元,15年来投资回报高达8.03倍。

    “过去十多年的经验,积累了80多个案例”霍业生接上话题,他说领展正把在香港执行资产提升工程的经验,复制到内地项目上。“从如何开始策划AEI(资产提升工程),到调研、项目市场定位然后对租户的改变,或者商场里的导线的安排、重组,形成了一套流程。”
    “给了学费,希望可以应用到国内。”目前,领展就正在对2019年购入的深圳领展中心城执行资产提升。

    面对新挑战

    但毕竟投资有风险,这句话同样适用在商业地产资管领域,因为投入的改造资金未必能促成预期的回报。
    王国龙说要告诉我们公司一个较为失败的投资案例,“就是旺角T.O.P商场,当时买的时候我们也很有信心的。”2016年,领展斥资59.1亿元投得总面积约28.4万平方呎的旺角工业贸易署大楼,随后将其改建成旺角T.O.P。

    但物业翻新后不久,香港零售业市道就开始回落,“装修期时,从内地赴港的游客就开始减少了。”他提到自去年中期发生的社会运动风波,以及年末爆发的新冠病毒疫情,对香港经济和各行各业都带来严重冲击。

    原来预期的V字型回报变成了U字型,“我们当时竞标的时候,市场一直在上升。”王国龙指出。黑天鹅事件谁也猜不到,“但当时想,如果用一个合适的价钱,在旺角买到一个地段好的物业,也不会错到哪里去。”

    旺角T.O.P始终是一个资质优秀的物业,只是时机的原因。“我们当然希望能做少一些这种项目。” 王国龙认为,领展有如此大的回报稳定的物业组合,即使出现一两个需要更长线才能体现回报的物业,也是无伤大雅。领展也有能力去尝试。

    根据过往的经验,2008-2009年金融危机期间,领展REITs的可分派收入仍录得同比增长。而此次疫情席卷全球情况下,年初至今香港零售饱受“经济寒冬”之苦,而领展以香港为基地的民生物业组合再重现其抗跌韧性。

    据最新公布中期业绩的资料显示,单论香港零售物业组合,领展有28.1%的租金收入来自饮食行业;21.3%来自超级市场及食品行业;15.6%来自菜市场及熟食档口。而这些租户通常不会特别受到旅游业,或者零售业的影响。

    “我们的物业组合,抗疫能力是很高的。”王国龙希望用更形象的话语来展现公司目前面临的状况,“我相信就算真的有寒冬,我们应该觉得凉,但未必会觉得冻。” 截至今年于9月底,领展整体的零售物业组合的租用率仍维持于96.1%的高水平。

    有别于同期(今年4至9月)香港饮食业销售额有30.5%的下跌,领展同类型租户的跌幅只达到24.5%。超级市场及食品行业销售额更录得13.9%的同比上升,与期内香港同行业0.2%的销售跌幅形成对比。

    在早前刚刚过去的中期业绩发布会上,王国龙坦诚自己是一个比较乐观的人,“我预测会倾向较好那方面,但6月的时候没有预期到第二、三波的疫情。”因为我们想知道他对未来香港零售业和经济的看法。王国龙表示:“预测投资方向,向来都是件难事。因为你要猜将来发生的事情。” 

    还是那句话,领展的目标是世界级的房地产投资营运基金。“但不是说一定可以做到。” 他笑称。不去轻易下绝对的判断,但对公司营运状态持有的绝对信心,令王国龙可以在外界认为的困难时期施展拳脚。

    疫情期间,领展就完成收购了两个分别位于澳洲及英国的海外物业。包括于2020年4月,安排了4.44亿澳元5年期贷款,用于收购首个澳大利亚物业100 Market Street。4个月后,领展获授3.70亿英镑5年期贷款,用于收购首个英国物业The Cabot。而这些贷款的利率水平都很不错。

    资料显示,截至2020年9月30日的六个月内,领展的平均借贷成本由2019年同期的3.52%下跌68个基点至2.84%。同时,定息负债的平均到期年限为4.6年,总负债比率为17.7%。由此,领展维持着低负债水平,和高的信贷评级。

    扩大影响力

    领展的外拓从2015年开始,在此之前该基金在2014年,以 29.56 亿港元的价格首次出售旗下兴田商场、葵兴商场等9 项投资物业。 
    随后其资产处置力度增大,包括于2017年9月、2018年12月向基汇资本出售香港屯门、马鞍山及葵涌等地的17个物业,以及鸭脷洲、西贡和沙田等地12个物业,分别收回230亿港元和120亿港元资金。

    与此同时,领展在2015年3月首次进军中国内地市场,斥资25亿元收购北京中关村欧美汇购物中心。7月,领展向瑞安房地产收购上海企业天地1号及2号,作价66.86亿元。两年后,该基金再将花费40.65亿元,将广州西城都荟广场收入囊中。

    2019年随着“2025愿景”计划的公布,这只香港起家的房地产投资信托基金,对旗下资产组合提出更多想法,希望提升其他地区(尤其是中国内地)物业的占比,和写字楼、购物中心物业类型的占比。其中,集团目标未来内地资产占比提升至20%。

    据此,领展从这年开始亦分别斥资25.6亿元、66亿元购入北京通州京通罗斯福广场与深圳福田怡景中心城,2019年末则开始拓展海外市场。

    通过物业组合的一进一出,领展实现了旗下资产的正向循环,借此保证资产组合的质量,在业界内这俗称“换货”。“作为一个好的投资者,买物业的时候,一定要想到有机会是迟早会卖的。”王国龙说。

    但他强调,领展做的始终不是一个注重交易的生意,“我们始终是一个房地产投资信托基金,投资的大多数物业都会长线持有。”不过当某些老旧物业“增长开始放缓,你可以卖了这个资产,换一个增长高一点的,那你就去换。”
    “公司的投资策略是持续寻找有收入增长的项目。”王国龙表示。据了解,除了香港和中国内地一线城市之外,领展接下来的收购投资范围已扩展至长三角、大湾区、环渤海等地域。

    不过他解释:“我们要在组合中设置多少比例稳定一点的物业,多少比例高增长但风险大一点的物业。这样去考虑就比用国家地区来区分会更好。”王国龙指,公司2025年愿景计划对增加物业组合的要求,其实无需拘泥于具体地域的比例。

    最重要还是看回报率。香港是领展的大本营,“如果几个物业,有同样的回报、同样的风险,我们大多数会选香港的,这就是方便。”王国龙称,不过“分散投资风险是很重要的。”

    所以对于领展来说,中国内地仍是领展十分重视的市场,公司也在陆续寻找收购机会。

    “目前中国的国家政策是双循环,除了外销,内销也很重要,这对于零售业有很大的帮助。”王国龙表示看到中国内地的市场很大,而且仍在蓬勃发展。“国内居民的收入一直有增加,中产多了,这些对于零售业也是很有裨益的。”

    根据计划,领展正以“领展购物广场”作为统一的品牌形象,重新打造旗下所有位于中国内地的零售物业。同时在上海领展企业广场设立了中国内地总部,以应付新的需求。

    “我们陆续把零售物业、商场用领展购物广场的品牌统一起来。”负责内地业务的霍业生补充到,这是扩大领展品牌影响力的重要一步,“将旗下物业以领展的品牌冠名,然后将物业做好,这就是最有效的宣传工具。”

    “我们领展很愿意把我们的名字摆上去。”霍业生提出,这同时体现了领展对于中国内地投资的信心和重视程度。统一的品牌更容易形成协同效应,对于领展未来持续扩展的中国内地业务有很大的帮助。

    领袖访谈 | 领袖的意义绝不在于复制性,而在于他的命运成为诠释时代进程的符号。

    撰文:刘子栋 黄子慢 冯慧欣    

    审校:刘满桃



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