楼市调查 | 升级慧源山庄 合景轻资产输出广州项目的新难题

观点地产网

2020-10-20 23:52

  • 对于合景而言,慧源山庄未来如何进行项目的重新定位,如何进行升级打造甚至推广营销,都将面对不小的挑战。

    观点地产网 在招拍挂、旧改及并购之后,合景于大本营广州开启了新的项目获取方式。

    10月15日,合景泰富集团与海景投资集团在广州伊士丹顿酒店举行慧源山庄项目全面优化升级战略合作签约仪式。

    按照合景方面公布的信息,集团与海景投资集团正式签订慧源山庄项目全面优化升级战略合作协议,合景泰富将为慧源山庄提供定位设计、产品优化升级、策划推广营销等服务,为项目和客户创造全新价值,打造超越客户期待的宅居标杆。

    慧源山庄对于很多广州人来说也算不上知名,实际上,这个项目自去年1月就已经开始对外销售了。

    已售一年的慧源山庄

    2019年1月6日,慧源山庄是这个周末广州唯一一个全新开盘的项目,按照当时的宣传信息显示,“项目位于岑村路火炉山南侧,楼盘毗邻约12万平方米的智慧城广场,背靠9000亩火炉山国家森林公园和4万平方米的休闲景观水库,同时也享受市中心20分钟的生活配套。虽然看不到“海景”,但是确实是天河少有的依山傍水楼盘项目。”

    据悉,当时一期推出的是52-128平方米的一至三房单位,折后均价约为53800元/平方米。

    开盘推售的结果如何后续并未公开消息,但现在看来,应该是不如人意。

    其实对这样的销售结果,外界也并不意外。

    在海景投资集团的官网上,对于这个项目的定位清楚写为:山水豪宅,是广州市中心罕见的低密度高端住宅小区。

    但在购房者论坛上,不少人却认为慧源山庄难符“豪宅”之名,一是该项目占地7万平米,却规划修建了25栋住宅,密度太高;二是小区周边建筑布局混乱,环境脏乱差,道路狭窄,交通不便,加上教育、商业资源也较为一般。

    事实上,慧源山庄此前最大的卖点是“位于广州天河区第三中轴线客运路上,可坐享未来经济价值发展红利”。

    广州第三城市中轴线在2012年就已经提出,即以火炉山、凤凰山为起点,经科韵路、海珠生态城至大学城一线,但这些年下来,广州最有价值的中轴线依然是广州塔至花城广场、中信大厦一线。

    广州中原地产项目部总经理黄韬对观点地产新媒体表示,在这个片区5.3万元/平方米的均价算不上高。

    但对于慧源山庄的豪宅定位,其表示“现在豪宅也是分高中低档的嘛。”而对于该项目的更多情况,其似乎并不愿多说,仅表示听说之前开发商就换了好几拨,老板背景比较神秘。

    观点地产新媒体查询公开资料,仅于海景集团官网看到,集团创建于1992年,并自称经过20多年发展,由商品房开发逐渐扩大到发展商业地产,从单体楼开发扩大到小区规模性开发,从立足广州市发展扩大到广东二线城市发展,并逐步按计划推向省外城市,等待时机迈向国际市场。还表示,未来3-5年,海景投资集团计划在房地产业投资约200多亿元,缴纳税费约15亿元。

    其列出的项目包括海景农林华府、海景花园豪宅、海景康湖新庄、海景白水寨养生谷等9个。

    而这次拉来合景泰富,也是海景集团的房地产项目第一次找人合作。

    管理输出的难题与挑战

    对于合景而言,慧源山庄未来如何进行项目的重新定位,如何进行升级打造甚至推广营销,都将面对不小的挑战。

    除了依然要面对密度较高、周边环境较乱,交通不太便利等问题外,对于合景本身而言,其以往更擅长打造位于城市CBD的现代都市豪宅,这种以自然景观资产为主的“山水豪宅”合景似乎并没有代表作。

    另一方面,这或许也是合景第一次以管理输出的模式获取新的项目,观点地产新媒体查阅此前报道,并未发现合景曾有过类似的合作。

    这种类似“轻资产”的扩张,之前更多见合景旗下的酒店业务中。

    在今年年初,合景轻资产板块的一则校园招聘简介中,其清楚写道,“合景泰富轻资产板块主要有三大业态:自营酒店、长租公寓、联合办公。自营酒店旗下的品牌有木莲庄酒店、幻酒店以及牧旅酒店;长租公寓下属品牌有誉舍、昕舍、陆舍;联合办公的品牌为目林Cohesion,且拥有配套的咖啡品牌C22。”

    而现在,合景将轻资产输入的板块推进到了主营的开发业务上,这或许与其“降负债,调杠杆”的目标有关。

    众所周知,过去几年合景采取较激进的买地策略,连续加大土地投资。加上存货和投资性物业规模较大,直接影响了公司的多项财务指标。

    按照中报披露的数据显示,虽然在业绩期内合景的总借款规模、融资成本及净负债率均有所下降。总借款额为813.2亿元,相较2019年底856亿元下降了43亿元,净负债率约为59.2%,由去年同期的77.13%下降了16.2个百分点;融资成本下降0.2个百分点至6.2%。

    但在813亿元的借款中,1年内到期的债务占比41%,1-2年内到期的债务占比19%,短期偿债压力仍大。

    因此,合景上半年不得不放缓了拿地速度,仅获取了10个项目,拿地金额93亿元。

    然而,在中期业绩会上,合景董事局主席孔健岷公开表示,“降低负债率是最想做的事”,也同时称“下半年加大拿地力度”。

    但据观点地产新媒体统计,下半年,合景在公开市场拿地仅2宗,涉及资金22亿元,和上半年相比不但没有加大力度,反而更加放缓。

    在这种情况之下,合景尝试成本更加少的轻资产模式获取项目,或许也是可以同时完成降负债与扩项目的方式。

    撰文:武瑾莹    

    审校:劳蓉蓉



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