香港传真 | 白衣武士长实的企图 拯救潘苏通意在何文田站项目?

观点地产网

2020-09-03 22:00

  • 此次传出的重组协议内容,透露出长实对于潘苏通所持有的港铁何文田站物业发展项目第一期颇感兴趣。

    观点地产网 白武士救人于水火之中的故事,多数人感兴趣的不仅仅是开头,更加好奇结局会往何处走向。

    近段时间以来,业内讨论最多的不乏万科援救泰禾、世茂并购福晟的变局,还有潜藏于香港市场的事件——长实试图援助高银金融渡过财务危机。

    长实与高银金融的消息已经隐现近一个多月,市场上陆续传来故事续集。此次又有最新的消息显示,高银金融与长实已于8月31日签订一系列重组协议,高银以九龙湾高银金融国际中心抵押再融资,获长实牵头与另一名贷款方借出合计87亿港元。

    消息亦披露,重组协议中还包括长实取得了高银大股东潘苏通所持港铁何文田站物业发展项目第一期的优先购买权。

    市场消息虽带有一定的不准确性,但多少还是有些许参考价值。

    高银金融再次停牌事项或许也和上述重组协议有关。9月3日早间,高银金融公告称,公司股份已于2020年9月3日上午九时起于港交短暂停止买卖,以待该公司刊发内幕消息(当中包括一项须予公告交易)的公告。

    纯商业行为

    对于高银,长实确实在充分发挥着自己的“白武士”的作用。

    自7月23日长实派出马励志入职高银金融之后,便声称主力向高银金融及其附属公司提供财务及重组咨询协助。

    长实主席李泽钜于8月份初举行的中期分析员会议上曾表态,长实与高银是非常不同的公司,期望能与高银讨论合作寻找协同效应,相关工作仍在进行中。

    后于8月中旬,便有消息人士称,长实向高银提供了一笔过桥贷款,让高银得以在9月中就已于今年4月到期的35亿港元夹层贷款进行再融资,而高银主席潘苏通早前已向光大银行、德银、安泰银行、大宇未来资产、南丰集团等债权人透露,获长实支持再融资,令债权人口头答应押后还款期。

    首先让部分债权人答应延期至9月中旬还款,是高银金融缓解本次财务危机的重要一步。而且,这一进展发挥的作用还体现于资本市场上,上述消息传出之后,当天(8月13日)高银金融大涨逾25%,报1.14港元,总市值79.7亿港元。

    毕竟当前高银金融当务之急便是解决钱的问题。遭遇连环追债35亿港元、为筹款亏损27.5亿港元卖掉启德地皮,甚至连旗下唯一收租物业高银金融中心也差点被接管,细数起来,高银金融要过的坎并不少。

    另一方面,长实进行所谓的援助并不是无条件的。虽然没有像万科帮助泰禾那样,设立了两大严格的前提条件,且不会为泰禾集团的债务兜底,但长实亦有自身的指向性考量。

    根据消息披露,此次长实与高银金融的重组协议并不包括股权,是纯贷款协议,而长实亦不会额外派更多员工加入高银董事会。

    纯贷款协议,即为纯商业行为,或许长实为了避免其它不必要的风险。汇生国际融资总裁黄立冲也认为,长实对高银伸出援手,更多是商业上的考量,纯粹是商业决策,主要是看高银金融内部的资金状况如何,长实是不会做亏本生意的。

    事实上,长实与高银金融早有过类似的贷款关系。具体是在两年前,潘苏通将高银金融旗下的高银金融国际中心抵押给长实旗下公司,获得约102.3亿港元贷款,当时贷款将用于偿还工商银行贷款。

    这一笔交易中,长实目的明确,就是为了赚取高息回报,毕竟年利率就有8%。于2019年4月,高银金融已经偿还了该笔贷款。

    但也有业内透露,长实与高银金融背后仍存在一定的金融关系。“这跟长实的战略有关系,高银金融的角色或许是帮助长实处理一些不方便出面的问题,所以在不违反上市规则的情况之下,长实会尽力帮助高银,所谓的战略合作关系只是一种隐晦说法。”

    在上述人士看来,长实看中的是跟高银金融这种长期默契和合作关系。

    意欲何文田

    不可否认,此次传出的重组协议内容,透露出长实对于潘苏通所持有的港铁何文田站物业发展项目第一期颇感兴趣。

    据悉,长实要取得该项目的优先购买权。引述消息人士表示,根据优先购买权协议,若有潜在买家出价收购项目部分或全部权益,长实有权提出拒绝,并以相同作价买入。

    换句话说,长实对于高银金融明面上的意图渐渐显现。

    观点地产新媒体了解到,港铁何文田站物业发展项目第一期是高银金融于2016年底拿下的地块。该项目位于香港九龙内地段第11264号北面,获准作私人住宅用途最低及最高总楼面面积分别为4.14万平方米及6.9万平方米,拟发展为不少于800个住宅单位及不多于1000个住宅单位。

    据悉,项目的总投资估计约110亿-120亿港元,即楼面呎价约1.5万-1.6万港元。

    彼时,高银金融对成功投得何文田港铁项目表示欣喜,计划以合资方式发展,由高银金融牵头,主席潘苏通为主要投资者之一,拟兴建高级豪宅项目。合营公司高鉎投资由Concept Pioneer及Rich Region分别拥有16.5%及83.5%权益,而Rich Region由高银金融拥有60%权益及潘苏通实益拥有40%权益。

    其实,高银金融的当时拿地亦颇为出乎意料。在那之前,铁路上盖项目一般都是由香港本地财团主导的,似乎没人想到内房的高银金融会突围而出。

    该项目共收到六份标书,其中五份来自本地大型发展商,当中便包括长实、新鸿基及会德丰地产以独资方式入标,另合组财团入标的是来自由新世界及信置所牵头的财团。

    长实列于其中,可见四年前其便对这一项目有所青睐。此次通过高银金融,或能弥补长实四年前的遗憾。

    近期,长实也传达出要把握更多机会的想法。在投资项目上,今年上半年,长实仅收获一个项目,是通过招标以49.5亿港元投得香港九龙观塘安达臣道住宅地皮。

    李泽钜在相关会议上透露,基于较低负债和稳定现金流,长实处于收购状态,正在物色收购机会。

    何文田站第一期物业发展项目或是长实的选择之一。据消息传出,目前已有潜在买家欲收购该项目部分权益。

    黄立冲则认为,长实是否收购何文田站项目仍存在不确定性,不知道该行为是真正地看重何文田的地块,还是为了使借款更加有商业性。

    “现在整个香港的气氛不太好,未来的前途变化莫测,目前发展商高价买地的行为会少一些,”他强调,长实会否收购何文田站项目取决于价格,“主要看高银有多缺钱。”

    擅长加杠杆的潘苏通,对该项目早就进行过相关金融安排。2017年-2018年,潘苏通倒腾资金的资产就包括何文田站第一期物业发展项目,还有何文田常盛街住宅项目、高银金融国际中心。

    夺得何文田站上盖第一期项目土地后,高银金融便于2017年5月与九家银行签署了71.91亿港元四年期贷款。

    此后,于2018年4月,高银金融与潘苏通订立出售协议,向其出售香港何文田常盛街住宅项目60%股权,以及持有何文田站第一期物业发展项目合营公司50.1%间接权益,代价123.94港元。

    后续操作是,高银金融向潘苏通以56.08亿港元买入高银金融国际中心40%股权。通过这样的置换,潘苏通向高银金融注入约67.94亿港元。这样的资金戏码,潘苏通得心应手。

    发展到现在,高银国际金融中心继续成为被抵押的底层资产,而何文田常盛街住宅项目已于去年底公开发售首批81个单位,并录得成交。

    至于何文田站物业发展项目第一期,则命运未定。于8月21日,该项目的建筑工程已获准恢复进行。

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    撰文:许淑敏    

    审校:武瑾莹



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