观点直击 | 美的置业审慎拿地:杠杆也是有天花板的(实录)

观点地产网

2020-08-22 00:00

  • 美的置业下半年的去化策略仍旧是“兼顾流量和价格,一城一策、一盘一策”。

    观点地产网 年初举行2019年业绩会的时候,面对2020年的投资、销售等铺排,郝恒乐均表现谨慎,称“没有具体化的指标,不做绝对的安排”。

    千亿之后,美的置业追求规模的脚步有意放缓,管理层把今年的经营策略定位为“战略巩固年”。

    8月21日中期业绩会上,公司主席、执行董事兼总裁郝恒乐,高级副总裁徐传甫,执行董事兼首席财务官林戈现身,“质效”成为管理层口中频率最多的一个词。

    开篇的业绩介绍,从投资端、销售运营、数字化管理、产品端、智慧健康服务五个方面,郝恒乐用了大篇幅向外界传达美的置业这半年来在运营管理上所做的“精细化”努力。

    数据显示,报告期内,美的置业录得收入209.36亿元,同比增47.5%;毛利55.24亿元,同比升8.5%;利润及综合收益总额23.54亿元,同比增24.6%;核心净利润23.57亿元,同比增24.7%;公司拥有人应占每股盈利增长10.1%至1.64元。

    营收利润均录得增长之外,现金流动性、融资成本等也得到优化。

    15%-20%增速

    2015年至2018年,美的置业销售业绩复合年增长率为73.8%,并在2019年提早进入千亿赛道。千亿以后,郝恒乐表现更多的是谨慎。

    上半年,美的置业录得合约销售约人民币482亿元,同比微增2.1%。3月业绩会管理层提出未来3到5年平均每年20%左右增速。按管理层所言,不单一追求规模,这样的速度比较稳妥。

    规模和增速是资本市场更希望看到的,有行业分析师告诉观点地产新媒体这是当日投资者会上的提问重点。追问之下,管理层态度坚定——要真正做一个马拉松选手,不是跑的快不快,而是跑的健不健康、远不远。

    过去几年,美的置业的毛利率一直处于上升态势,今年上半年毛利率为26.4%。

    从行业基本面看,2017-2018年整个地产界一直在拿地,但目前正趋于理性,毛利率、净利率都在回归正常。

    也有市场分析指,即便毛利率降低,利润增长空间也很大,目前美的置业期内11.3%的核心净利润率在已公布报表的内房中属于中上水平。

    后续加快去化和回款方面,郝恒乐的考虑是提高产品溢价,而不在于打价格战。

    按存销比和现金流考虑,美的置业下半年的去化策略仍旧是“兼顾流量和价格,一城一策、一盘一策”。从销售均价上看,上半年录得11008元/平方米同比增长5.6%,一定程度上受益于近年来的城市升级战略。

    从区域分布的维度看,长三角区域在近两年的销售贡献更为突出,上半年该区域实现合约销售金额224.1亿元,同比增长37.2%,业绩贡献占比46%,相当于珠三角的3倍;此外,杭州、东莞等新进高等级城市在期内的业绩贡献占比提升,其中一线、强二线占比29%,二线占比达43%。

    反映到投资端,郝恒乐称,上半年土地热度高是因为开发商们的资金避险策略,“有限的资金往较发达的城市以及量级比较高的城市去,导致城市地价推得很高”。但考虑政府调控和企业现金流有限,预估10月份以后,土地热度会得到控制。

    考虑到自身,管理层的拿地策略是审慎的,“公司的土储是充裕的,没有必要拿高价位土地。”今年总体的预算依旧是按照销售回款的1/3拿地,但“控成本、要利润”同样是重点。

    管理层的考量是到10月份以后,再选择合适时机策略性补地,大概按照8%的利润率水平去衡量,IRR则是20%左右的基本标准。

    布局方面,美的置业做的是“减法”,“精准”一词,郝恒乐多次提到,后续的投资策略是要围绕长三角、大湾区、重点的省会城市和区域中心城市深耕布局,往更高能级的城市集中,并严格控制新进城市。

    第一战略区则由大湾区替换成长三角,按照郝恒乐的分析,长三角在无论经济总量、人口流入、区域面积都远胜于大湾区,天花板更高。

    规模和质效命题

    “我们重新审慎所提到的资产负债结构优化,要平衡好规模、利润以及负债的三角关系,这是非常重要的课题。”缓解规模增长带来的阵痛,追求质效优化,更为管理层目前所看重。

    融资成本和债务情况是林戈在会上重点介绍的部分:今年总共发了4笔债,其中2月发行的一笔2+2期限公司债,利率低至4%;8月拟再发行一笔2+2期限公司债,利率将再低至3.98%,创下公司发债利率历史新低。截至2020年中期期末,加权平均融资成本降低至5.52%。

    净负债率则由2019年末的89.0%降至86.8%,期末现金总量约260亿元,一年内到期债务占债务总额比重仅为21%,现金短债比为2.26,保持稳健。同时,美的置业的银行授信额度约1319亿元,其中尚未动用的额度约874亿元,较期初上涨42亿。

    “杠杆也是有天花板的。”管理层对此有着清醒的认识。

    过去两三年,在增资、发债、配售等方式上,美的置业都在针对性地优化债务结构,林戈更是多次强调“健康财务指标”的重要性。

    此外在寻求新的利润点方面,郝恒乐强调:“今年落地再进一步强化巩固公司两翼产业赋能的策略。公司的基本理念是成为智慧健康的房地产制造商,做动能十足的马拉松选手。”

    “我觉得已经实现了产品的差异化”,在质效追求上,美的置业的投资方向是重研发。管理层介绍,目前美的智慧家居产品IP已经发展到4.0,最近又推出了智慧社区,尤其智慧地产从过去的硬件研发,到软件集成,再到落地运维,已经实现了全系统、全产业链的闭环。

    第二方面,美的健康与清华大学、华南理工、安道设计的合作也实现突破,园林、材料应用和新领域的探索都在改进。

    至于智慧地产和科技地产方面,一方面依托美的家电资源开始自有硬件研发,另一方面成立自研院进行软件集成,同时在终端方进行落地,实现全系统、全产业链闭环。

    “相关的对外输出已经开始。”徐传甫说道。

    房地产+产业的“一主两翼”发展战略以外,近期美的物业有了相关的修改经营范围和更名动作引起资本关注,郝恒乐在会上的回应则表现出十足的耐心,称“目前仍在调整架构中,没有必要将铂美物业单独拿到香港上市”。

    据悉,7月24日,美的物业宣布修改公司经营范围,删除12项业务,其中包括康乐健身服务、建筑智能化系统,计算机网络工程、停车场管理系统工程、房地产中介服务等。随后8月18日,“美的物业”将公司名称更改为“铂美物业”。

    “这不是缩减,是聚焦”,目的是为了聚焦物业的服务能力,把原本和社区、小业主关联度不是非常强的业务进行合理调整。至于更名,则是为了便于拓展第三方业务,打造独立的品牌和形象。

    以下为美的置业2020年中期业绩发布会现场问答实录:

    现场提问:近期部分城市房地产调控政策呈收紧态势,行业面临业绩的压力,您认为价格战是否会提前打响?公司有何应对策略?是否也会推出促销政策来加快去化?

    郝恒乐:我认为下半年是稳的态势,政府肯定希望房地产行业不大起大落,能够相对和经济发展的水平匹配。

    从金融体系看,更希望这个行业持稳。实际上,我们现在房子的存量拥有者还是比较多的,从拥有房子的客户来看,也不希望大跌,所以这是基本趋势的判断。

    在这种趋势下,我认为所谓的房地产大规模价格战,这个逻辑应该是不成立的。因为每个城市差异化很大,有些城市不仅不会出现价格战,还会有上涨的态势。

    当然有些城市会存在去化和价格的压力,毕竟中国城市太多,每个城市的城市化水平和市场趋势也是不一样的。

    从开发商来看,除个别现金流压力比较大的开发商之外,都不会出现大规模的价格战。

    公司下半年的去化策略仍然是兼顾流量、兼顾价格,保持相对平衡,采取一城一策、一盘一策的基本策略,促进去化。

    无论在现金流方面,还是存货、销售去化方面,美的有比较充足的资源,所以不会主动在某些城市打价格战。

    现场提问:公司上半年新增融资成本再次实现下降,形成融资优势的主要原因是什么?管理层如何看到下半年的融资形势?在境外的融资有何计划?

    林戈:大家看到上半年我们的融资成本下降得比较明显,原因首先是整个融资政策上半年还是偏松的,成本也是下降的,这是一个前提。

    同时,公司自身的运营质量以及稳健风格得到资本市场充分认可,无论是直接发债,还是其他的直融里的ABS,市场上都有非常强的信心。

    此外,其实所有的投资者以及经营机构也看得到,我们非常重视资产负债结构的优化。现在强调产品力和运营效率,今年和过去两年一直在提升运营效率,主张靠内生增长力推动自己的发展,绝对不能靠杠杆简单助推规模增长,这是不行的,这是一个意识问题。

    对下半年的融资形势,大家看到7月份房地产工作座谈会以及最近的政策信号,就是要响应中央号召的房住不炒大基调。

    从地产商的角度,未来融资会更加分化,无论是资产负债结构优质的公司还是经营效益优质的公司,成本可能会越来越低,资本市场对这一类会更加追逐、更加喜欢。

    我们重新审慎提到资产负债结构优化,要平衡好规模、利润以及负债的三角关系,这是非常重要的课题。

    另外,什么时候能够在境外发债?其实我们在境外目前有融资、有银团,成本都非常有优势。

    现在境内境外融资成本是倒挂的,境外相对比较高,但是不等于我们不需要打通境外的通道,我们也是在等待机会,会在恰当时机推出境外直接融资的业务。

    现场提问:上半年公司在长三角销售额相当于珠三角的三倍,两个区域的销售贡献进一步分化,未来如何平衡这两个区域?下半年拿地预算会做相应增加吗?如何考量拿地策略?

    郝恒乐:从房地产角度来说,长三角可以发展的区域和城市量级比珠三角的厚度要大得多。

    珠三角围绕深圳、广州、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、江门等城市为主,粤北粤西粤东还是相对比较弱的;长三角覆盖了江苏、浙江、安徽三个省,经济发达程度和人口流入还是很强劲的。

    在这种大背景下,公司从前年以来持续在长三角加大投资,所以今年到了回收期,销售远远大于珠三角,这是一个基本趋势,是公司在大背景上的战略选择。

    拿地的问题,全年按照销售去化1/3的基本盘去进行补地。上半年围绕区域深耕以及聚焦升级方面补了十几块地。

    实际上真正拿地是在3、4、5月份多一点,当时特别是疫情发生之后,对未来经济情况、发展趋势的判断还不是那么清晰的情况下,公司还是比较审慎的拿地策略。

    后来有些城市土地市场快速恢复,而且超过了以往的地价,我认为公司也没有必要高价位拿地,因为毕竟从土地储备的总量来看,公司还是相对比较充裕的。

    下半年,公司会选择合适的时机,特别是10月份以后,根据公司在某些城市的土储情况策略性补一些地,总体预算不会有增加。

    我认为,按照公司目前土地存量和预算的基本盘,可以满足公司未来发展的需要。

    现场提问:疫情之下,公司在投资方面有无新的拿地计划?投资决策对拿地可有新的策略?具体的投资标准涉及哪些方面?

    郝恒乐:未来地价和房价应该是稳的趋势,但是也存在很多的不确定性。整体宏观形势,包括外向型经济,都存在很多不确定性。

    所以公司在拿地方面是比较审慎的策略,基于手上的存量比较充足,所以对新增土地,特别是新进的城市,更是采取审慎的策略。

    公司在拿地的时候不一味追求高价,会按照定下的核心财务指标,精准研判每块土地。

    目前内部要求在相对比较稳健的市场,售价预期下按照8%的利润率水平去衡量;对于城市的不同,8%也不是完全机械的一条红线,会有一些弹性的管理,这是利润率方面。IRR大概是20%的标准,在这个财务指标的指引下精准研判每块土地。

    撰文:林海研    

    审校:徐耀辉



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