解局 | 美的物业更名背后的港股上市与新三板转板难题

观点地产网

2020-08-20 17:36

  • 美的物业已具备进入精选层或直接IPO上市的条件,虽然截至目前还未有任何消息,但并非不能看出端倪。

    观点地产网 对于近乎炙热的物业服务行业而言,似乎任何风吹草动都是值得关注的。

    8月18日,广东美的物业管理股份有限公司完成公司名称,更改为广东铂美物业服务股份有限公司。

    更名之后,市场对它转板上市的期望,又增加了一点。

    对于美的物业登陆主板这件事,股民们已经讨论了几年,但美的物业本身似乎并不着急。

    新三板“漫游”

    成立于2000年的美的物业,在2016年11月成功挂牌,并在2017年5月入选新三板创新层,随后则长期呆在创新层。

    所谓创新层,是指根据新三板分层制度的规定,全国股转系统将所有在新三板挂牌的公司划分层级,符合不同标准的挂牌公司纳入不同层管理。而在创新层之上有精选层,在其之下有基础层。

    其中,精选层在今年7月27日正式开始交易,作为最新的一个分层,它在投资者的门槛、交易规则、信息披露等方面,与前面两层作出明显区分,包括引入了混合做市交易制度。

    根据规则要求,在创新层挂牌满12个月的公司就可以进入精选层。进入条件包括:市值不低于2亿元,最近两年净利润均不低于1500万元且加权平均净资产收益率平均不低于8%,或者最近一年净利润不低于2500万元且加权平均净资产收益率不低于8%;

    市值不低于4亿元,最近两年营业收入平均不低于1亿元,且最近一年营业收入增长率不低于30%,最近一年经营活动产生的现金流量净额为正;

    或者市值不低于8亿元,最近一年营业收入不低于2亿元,最近两年研发投入合计占最近两年营业收入合计比例不低于8%;市值不低于15亿元,最近两年研发投入合计不低于5000万元。

    上述标准主要以市值为核心,主要围绕盈利能力及成长性等方面考虑。这与市场目前对物业股的关注点十分相似。

    自2018年国内外经济出现长期波动以及后,物业股由于(特别是在风险中)持续盈利能力和高成长性而受到追捧。

    资料显示,美的物业2019年取得营业收入9.15亿元,同比增长41.18%;归母净利润实现9185.97万元,同比增长4.83%,前年的数据为8762.6万元;加权平均净资产收益率为40.99%,2018年为61.36%。

    至于最重要的管理面积,美的物业现时没有直接披露。但据公开资料,截至2017年末,美的物业服务项目达60余个,物业管理面积超过3000万平方米。当时,美的物业母公司美的置业还没有登陆港交所(美的置业2018年10月在港交所上市)。

    美的置业是近年来增长最快速的内地房地产开发商之一,2016年至2019年合约销售额从206亿元升至1012.3亿元,销售额复合年增长率达到48.89%。

    截至2019年末,美的置业拥有土地储备的总建筑面积5263万平方米,涉及278个物业开发项目,这些预期之内大部分都将交付给美的物业管理。在年报中,美的物业亦表示未来还有“大量交付的合同签约面积”。

    另外,美的物业2019年6月对北京金颐都物业51%股权进行了收购,并随后在9月设立合资公司铂美物业顾问(北京)有限公司,进入北京市场。

    这类收购,通常被认为是在IPO前为降低对关联方业务依赖的风险。例如合景泰富集团旗下合景悠活,在提交招股书前的2019年就进行过突击收购,是较为依赖母公司的物管企业市场化的重要一步。

    2019年,美的物业为关联方提供物业服务的收入,占当年主营业务收入的48.01%。

    市值方面,美的物业最新市值为46.8亿元,市盈率53.41倍。事实上,美的物业已具备进入精选层或直接IPO上市的条件,虽然截至目前还未有任何消息,但并非不能看出端倪。

    估值的考量

    除此次更名之外,美的物业在此前7月24日就宣布修改公司经营范围,删除康乐健身服务,建筑智能化系统,综合布线系统工程,计算机网络工程,通讯系统工程,停车场管理系统工程,广播、会议系统工程,房地产中介服务等12个业务,目的是“聚焦主业、提升服务力”。

    在外界看来,美的物业此举是剔除那些影响估值的业务。

    更早前,7月13日中信证券股份有限公司更意外宣布,退出为美的物业股票提供做市报价服务,也导致美的物业因做市商不足被停牌至今。

    据早年全国股转公司对该现象的解释,做市商退出做市企业通常有两种原因:受市场环境下行影响,做市商基于对市场行情的判断,主动退出业绩不佳或受到处罚的股票做市;部分做市企业因拟IPO,控股股权结构等主动变更转让方式或摘牌,而导致做市商被动退出做市。

    就物业股受追捧情况来看,第二种情况的可能性更大。

    假如美的物业真的在筹划登陆更高一级的市场,摆在该公司面前的或许有三条路。

    第一,直接向中国证监会递交拟在创业板IPO上市申请。第二,申请进入精选层,在精选层挂牌满一年后,转板科创板或者创业板。

    A股转板似乎是美的物业最好的选择,但今年1月份,开元物业折戟创业板IPO,已证明这条道路并不平坦。

    第三是更普遍的做法,也有许多先例,即直接退市寻求H股上市机会。

    近年来,包括旭辉永升生活服务、保利物业等许多物业公司,均选择在告别新三板后赴港IPO。

    目前,在A股上市的物业股只有南都物业、新大正,以及拥有中航物业、招商物业的招商积余。

    南都物业总市值35.77亿元,动态市盈率29.47,新大正总市值65.23亿元,动态市盈率60.67,龙头招商积余总市值351.93亿元,动态市盈率148.18,业务表现和收入规模都还不错的美的物业,相信会有机会。

    普遍认为,A股对物业股估值更友好,但H股在融资、平台广度方面有优势。单论物业股最集中的H股,观察几只在管面积1亿平方米以下的物业股,如奥园健康2019年末在管面积1510万平方米,动态市盈率23.01。

    正荣服务去年末在管总建筑面积约为2290万平方米,动态市盈率58.49;截至今年年中,在管建筑面积约4840万平方米的时代邻里动态市盈率67.17。

    他们与美的物业都有一个共同的特点,就是有正快速增长的母公司,作为支撑管理面积增长的长期动力。

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    撰文:刘子栋    

    审校:徐耀辉



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