出售上海华府1号未果 上置集团难解的债务困局

观点地产网

2020-07-22 00:46

  • 能不能顺利卖出项目,对于缓解集团的资金困局来说至关重要。

    观点地产网 2020年对于各大房企来说注定是不好过的一年,而上海老牌房企上置这半年以来似乎过得尤为“辛苦”,业绩下滑、高管被捕、债务泥沼......糟心事接二连三。

    7月21日,上置集团有限公司发布公司披露,公司在上海联合产权交易所挂牌出售的上海金心置业有限公司51%股权,于当日未收到任何申请。由于公告期限(经延长)内并无确定任何合格投标者,本次可能出售事项将不会进行。

    据悉,上海金心主要从事上海华府1号项目开发,其主要资产为位于上海黄浦区大兴街第717-719号的地块,上置集团旗下三家子公司共计持有其51%股权。

    值得注意的是,此次挂牌的初始期限早在6月19日就已经結束,而后上置集团又将出让期限延长了4期至7月20日。

    根据挂牌内容显示,上海金心51%股权最低价格将为18.19亿元,其中5.89%股份正被处于司法冻结状态。此外,最终买方还须购买股东及相关贷款,截至2020年3月31日,股东及相关贷款为8.46亿元。

    截至2019年12月31日,上海金心经审计资产净值约为26.67亿元,负债总额约为45.40亿元,资产总值约为人民币72.07亿元。

    受冷落的“华府1号”与16年旧改长跑

    曾几何时,紧邻上海老城、周围豪宅林立的华府1号,被视作是上置集团手上的一张“好牌”,如今却挂牌长达2个月无人问津。这个令人唏嘘的现状背后是一段长达16年的旧改长跑。

    公开资料显示,早在2004年8月23日,上置便于上海黄浦区房屋土地管理局签订的《沪房地黄(2004)出让合同第47号》,摘得黄浦区大兴街717-719号地块,即华府1号项目地块(原为绿洲琴海苑项目)。

    据观点地产新媒体了解,黄浦区大兴街717-719号地块,以江阴街为界自然分成南北两块,其中南块占地面积约13455平方米,北块占地面积约23674平方米,总占地面积为37129平方米。

    按照原有规划,南地块拟建一幢200米的商办综合塔楼及商业裙房,规划建筑面积约为80820平方米;北地块则计划建五栋高层的豪华公寓,规划建筑面积约为125757平方米。

    根据上置早前的年报显示,黄浦区大兴街717-719号地块于2004年完成,交付时土地状况为毛地。2007年琴海苑北地块已经动迁了54%。

    按照上置原本的计划,项目应在2008年开工,到2011年竣工。然而,在一场热闹的发声之后,项目仿佛石沉大海一般,此后鲜少有消息传出。

    直到2010年,华府1号项目的第一阶段拆迁工作完成。随后,上置集团开始向控股股东上置控股发行7亿股认购股份,筹集5.67亿港元用于项目开发。上置方面称,该笔筹集资金将满足其有关重新安置资金需求的能力,通过加快支付重新安置费用而推进整体进度,缩短琴海苑项目的投资周期。

    对于一个上海市中心的拆迁项目而言,该等资金显然是杯水车薪。2013年,上置被迫通过中融信托发行了一款名为“中融-北阪河谷城市发展基金第2期集合信托计划”来筹集旧改资金,该信托规模14.6亿元(优先级),总期限为6年,分期发行,首期期限1.5年。

    然而,此时的上置已经陷入了经营危机,华府1号项目也无奈被搁置起来。2016年中民投入主上置后,滨江集团以23亿元收购项目49%股权,项目拆迁的消息再次传来。

    不过,和前几次一样,项目再度沉寂了下来。截至2019年9月30日,由政府组织第二阶段征收工作仍在进行中,目标地块暂未获取土地证。

    对于此次华府1号项目股权在市场上遇冷,上海中原地产资深市场分析师卢文曦表示并不意外。

    他指出,“拆不起”是最主要原因。一方面是近几年的拆迁成本正不断在增加;另一方面如果拆迁进行的不顺利,可能会遥遥无期,时间成本耗不起。“弄得不好,甚至可能会成为一个无底洞。”

    难解的债务困局

    “长跑”了16年的核心项目,上置集团为何此时急于出手?原因只有一个:缺钱。

    从债务情况来看,今明两年恰逢上置集团还款的高峰期。上置集团2019年年报披露,在公司总计46.37亿元的计息银行及其它借款中,一年内到期借款约6.98亿元,一至两年内到期借款32.42亿元;

    可惜,屋漏偏逢连夜雨,今年2月21日,公司发布公告称,上海市黄浦区人民检察院已批准因涉嫌职务侵占罪而逮捕董事兼董事会主席彭心旷,以及执行董事陈东辉因涉嫌职务侵占罪被公安部门传召、拘留。

    据上置集团在年报中透露,上述事件相关债务提前还款机制,导致上置在合并财务报表批准当日,共有11.83亿元借款须按相应要求即时偿还,其中9.182亿元计入截至2019年12月31日的非流动借款,2.648亿元计入流动借款,同时相关贷款人有权要求上置履行担保责任偿还34.14亿元的合营企业贷款。

    从财报数据看,上置集团也出现了明显的恶化。根据2019年财报显示,期内集团收入净额约为6.51亿元,比2018年下降约58%;公司股东应占亏损约为22.56亿元,而2018年公司股东应占利润约为1.14亿元。

    在华府1号项目出售之初,上置集团方面曾表示,由于多个已投资项目的进度及发展压力。董事会决定退出上海华府1号项目,并出售待售股份及余下股份。可能出售事项的所得款项将提高公司的现金流状况,及向公司提供额外资本资源以专注于投资项目、经营项目及其他机会。

    由此可见,能不能顺利卖出项目,对于缓解集团的资金困局来说至关重要。但如今上海华府1号出售未果,无疑让本以焦头烂额的上置再添了一件糟心事。

    撰文:张钇璟    

    审校:武瑾莹



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