成见 | 深圳“辣招”里的楼市错觉

观点地产网

2020-07-15 23:47

  • 更严厉的“辣招”终究还是到来了。

    辣招

    大学毕业落户深圳数年的小曾,上个礼拜刚和女朋友在福田区民政局领证,只有在这种办理证件的时刻,他的生活才会和“深圳”交织在一起。

    2019年上半年,小曾和女朋友通过双方父母的资助,在广州增城区朱村一带购置了一百余平方米的婚房。可直到现在,这位年轻人仍然无法理解,在一百多公里以外的深圳,到底发生了什么,让他够不到“上车”的门槛。

    在小曾领证那会儿,有一群人也在寻求答案。

    7月8日,深圳住建局组织的10人考察组,前往长沙住建局交流考察房地产市场管理工作。长沙人嗜咸喜辣,对待房地产调控也辣味十足,同侪碰头,一眼看出门道,来自深圳的考察组对长沙房地产调控和房地产市场监督工作的成效、先进经验和典型做法“给予高度评价”。

    赶赴长沙前4天,深圳住建局还参加了国家住建部副部长南下深圳调研所举行的座谈会,参会的据悉包括万科、华润、卓越等开发商,以及贝壳找房等房地产中介。

    市场的情绪开始波动,一些敏感的人隐隐感到,深圳楼市或许会迎来调控收紧。也是在上个礼拜,宁波四部门出台新规定,对“偏热”的房地产市场进行“降温”。有人说,深圳要起风了。

    凉风真的刮起来了,在这个燥热的南方城市劲吹。

    7月15日,深圳住建局等八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,自发布日起实行。

    《通知》设置了较2016年调控政策更严厉的规定,包括备受关注的提高住宅限购年限,深户购房需满足“3年落户+3年社保”,夫妻离婚追溯期延长为3年;非首套房房贷趋严;部分恢复豪宅税,增加总价750万标准等。外界称之为“新深八条”。

    像小曾这样的“新市民”受到了冲击,他们在筹集购房款之余,还需承受“时间换空间”的压力。外地投资客诸如“7蟹姐姐”,制度套利或许要碰壁了,他们难以再花费几万元和深户假结婚获取购房资格了。此前,深圳政府对离婚炒房仅做杠杆限制。

    深圳中原也披露,上半年深户购房占比进一步提升至82%,较去年提升约5%。

    错觉

    形势一直在倒逼政策出台,西南证券在一份报告中指,2010年开始,人口流动的最主要特征是“有选择性地流入中心城市”。

    由于北京、上海已开始控制人口流入和人口结构,深圳自然要承担更多人口流入的压力,而自2015年4月领先中心城市房价上涨后,2016年三季度深圳开始执行最严厉调控政策。

    数据来源:深圳市统计局,观点指数整理

    深圳历年统计数据也清晰展示人口流动所带来的房地产提振作用,2011年前的8年间,深圳固定资产投资中,房地产开发项目的增长速度普遍低于非房地产开发项目,2011年后这个情况又基本调转过来。其中2017年受调控影响低于非房项目,但增速依旧达21.6%。

    数据来源:深圳市统计局,观点指数整理

    房地产开发投资额方面,2016年出台调控后,住宅投资额在深圳完成的房地产开发投资额中占比持续下降。

    2017年住宅投资额为1014.05亿元,占同期房地产开发投资额比例仅47.48%,创下自1993年以来最低比值,2018年比例49.36%为次低,反映城市开始朝商业、写字楼、工业等其它领域发展。

    但仅仅过了三年,在楼市本身供需不平衡的基础上,深圳叠加了先行示范区、豪宅税放宽、商务公寓“只租不售”限制取消等要素,自2019年四季度以来楼市又出现上涨的苗头。去年放宽豪宅税后,深圳中原统计,11、12月全市二手房分别成交8013套、8973套,自2016年5月以来再次突破8000套纪录。

    进入2020年,深圳又是最早从新冠疫情影响下反弹的城市之一。3月份70个大中城市住宅销售价格中,深圳新房、二手住宅销售价格环比领跑一线城市,二手房住宅价格同比上涨9.7%,时隔两年跃居全国第一。

    而4月份接连一系列事件,终于将深圳导入了严厉调控的道路。

    先是4月16日,深圳住建局、深圳市规划和自然资源局发布新规,提出加快商品房供应,大幅降低预售门槛,促进城市更新等举措。这被外界解读为一种信号,亦即深圳从供给角度而非限购、限贷角度缓和房价上涨压力。

    实际上,今年深圳在土地供应方面的确展示了非凡的努力,深圳中原统计,上半年全市土地成交28宗,同比增加10宗;成交用地面积94.66万平方米,同比增长64%,其中居住用地占比逾5成。深圳也是上半年为数不多加大土地供应的城市之一,此为后话。

    回到4月17日,国家时隔半年重提房地产,表态要促进房地产市场平稳健康发展。只是没有人会确切预料到,“平稳健康发展”的力量有多大。

    3天后即4月20日,市场传闻央行深圳中心支行下发通知,要求各商业银行对房抵经营贷资金违规流入房地产市场的情况进行紧急自查。

    此后,深圳明确对“收取喝茶费”“捂盘惜售”“恶意加价”等问题开展为期三个月的市场乱象专项整治行动;深圳宝安住建局还责成所有住宅项目,采取委托公证公开认筹抽签选房的形式予以销售。

    上述措施取得一定成效,但仍无法改变楼市的走向,6月15日国家统计局发布的5月份70个大中城市数据中,深圳新房销售价格同比增速仍领跑一线城市,且二手房同比增长12%,几乎仅次于唐山;6月21日,金融街光明项目备案394套,认筹客户却达8998批。

    1996年底,互联网泡沫破灭前几年,格林斯潘说出那句名句:“非理性繁荣可能会导致资产价格虚增。”深圳或许有着同样的挑战,但不少深处这座城市楼市中的购房者,以及研究人员都说,大家踊跃入市是供需不平衡,并未表现出明显的不理性。

    但更严厉的“辣招”终究还是到来了,深圳从加码供需转回了限购限贷的路上。

    成见 | 置身于庞杂喧闹的外部世界,多数情况下我们并不是先理解后定义,而是先定义后理解。

    撰文:钟凯    

    审校:刘满桃



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