成见 | “地摊”外的地产荣枯

观点地产网

2020-06-05 00:33

  • “地摊经济”之外,我们的关注点或许可以稍稍回到地产层面。

    观点地产网 “地摊经济”火了。

    连日来,阿里、京东、腾讯、苏宁、美团等头部电商迅速跟进,接连公布对地摊经济、小店经济的帮扶计划。拼多多另辟蹊径,宣布独家补贴五菱售货车,并将户外风扇、手电筒、烧烤网等“摆摊神器”纳入618补贴。

    被捧热的不只地摊概念周边产品,大量资金开始涌向股市。

    南宁百货、小商品城、海宁皮城、茂业商业、汇嘉时代、百大集团及银都股份……多只与零售扯得上边的股票,以概念股的身份收获涨停。

    “地摊经济、小店经济是就业岗位的重要来源,是人间的烟火,和‘高大上’一样,是中国的生机。”国务院总理李克强说,这个在两会期间被广泛讨论的话题,成为了人们期望经济复苏的最新象征。

    “地摊经济”之外,我们的关注点或许可以稍稍回到地产层面。

    3月初复工复产枪声响起后,房地产市场承接了人们积压了许久的第一波消费欲望,个中的情景更是让人目不暇接。

    不消说地产商们出于现金流考虑拼命营销,最近一个现象是,依靠传统销售模式多年的房企,纷纷踏足流量时代学习“直播卖房”,销售主管和各路明星齐上阵。

    城中大大小小中介从业者,更乐于往里添一把火。3月下旬,深圳宝安区某新开盘的住宅楼盘,就联合中介用“喝茶费”的收取费用,背后的逻辑正是打造饥饿营销。

    除此之外,被称为高净值阶层“刚需盘”的深圳太子湾两月内三次开盘出售,全部秒杀出清;万科星城288套公寓7分钟售罄;坪山恒大城二期288套住宅开盘即售罄等消息流传,市场情绪一度十分乐观。

    一路向北,5月末杭州一个中签率不到2%的楼盘惹起全城热议。

    5月21日,位于未来科技城板块的远洋西溪公馆领出959套高层房源预售证,价格27917-28023元/平方米,大幅低于周边二手房4万元的均价。

    项目吸引了超过6万名客户报名摇号,据了解,由于申请人数太多,开发商不得不包下网吧,24小时不间断审核购房资质。

    如果说杭州六万人摇号系短期投资需求引起的个案,北京学区房火热则更有耐人寻味的意味。

    4月30日,北京西城区发布教改新规,宣布从今年7月31日起新购房者子女入学由“单校划片”改为“多校划片”。不少家长决意抢滩上马,北京学区房成为热点。

    据报道,五一小长假内,西城区著名的宏庙小学学区每天房屋成交量有8-10套。在该小学的对口小区丰汇园,也有多套千万元级别的学区房在长假期间成交。

    受欢迎的学区房直接带动了西城区乃至全北京的二手房交易,据贝壳研究院数据显示,2020年5月份,高单价的西城区二手房成交占全市比重增长到12%。在此基础上,北京5月份二手房网签数量达到约1.61万套,环比增加22.5%。

    在各种热浪中,从2018年至今名为“地产寒冬”的阴霾,似乎一扫而空。

    对于开发商而言,可以欢呼国内发债渠道有所放松,较低成本的超短融、ABS能发尽发,资金紧张的开发商们得到了源头活水。

    总体来看,3月份之后全国楼市确实出现了需求反弹,全国70个大中城市房地产市场价格出现微涨,但总体稳定。

    稳定是中国房地产市场过去几年来一直追求的目标,近期两会,国务院总理李克强所作政府工作报告中,针对2020年房地产方面的工作部署,就继续重申:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。”

    因此,例如深圳直接下架了部分二手高价房源,并在部分区域出台官方指导价;北京严查炒作“学区房”,对多家违规房产中介进行查处,则是为楼市稳定所作的应对。

    另一方面,对健康房地产市场更长远的考虑,则落实到房贷利率和土地供应两方面。

    其中,央行在2月份“量增价降”向市场投放1.7万亿流动性供应,通过引导LPR利率下调推动市场整体利率下行。今年以来,在降准降息大背景下,房贷利率实现了6次下调。同时,各地亦纷纷出台政策,加大对购房者在首套房贷款方面的支持力度。

    土地方面,自3月复工复产后,全国土地供应规模快速上升。根据观点指数发布的“1-4月中国房地产企业新增土地储备排行”显示,碧桂园前四月累计新增土储997万平方米,4月单月新增404万平方米。

    观点指数监测的113家重点房企拿地数据显示,1-4月房企新增权益土储超过12072万平方米,对应拿地权益金额超过6716亿元。值得注意的是,4月单月113家房企拿地权益金额超过3031亿元,占前4个月总拿地权益金额45%。

    国家统计局数据则显示,4月单月,土地购置面积1182.4万平方米,同比增长13.8%,较3月提升25.9个百分点。土地成交价款721.5亿元,同比增长82.3%,较3月提升75.8个百分点。

    离离原上草,一岁一枯荣。过去不少人也喜欢用房地产周期论来测算楼市的涨跌,但房地产市场又是否真的还需要枯荣一说?

    当要追求的是一个平稳健康发展的前景,我们对比的或许不应该是草原上秋枯春荣、岁岁循环的野草,而是一颗全年常青又不过度生长的松柏。

    成见 | 置身于庞杂喧闹的外部世界,多数情况下我们并不是先理解后定义,而是先定义后理解。

    撰文:刘子栋    

    审校:徐耀辉



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