解局 | 新湖中宝30.8亿港元入股绿城成第三大股东

观点地产网

2020-04-26 21:55

  • 而从卖项目到入股,陷入资金困境的新湖也将自己与绿城的关系更进一步捆绑在一起。

    观点地产网 中交、九龙仓、宋卫平三足鼎立的局面,随着新湖中宝入股绿城正式被打破。

    4月26日,新湖中宝正式宣布,拟以现金30.685亿港元认购绿城中国3.23亿股H股股份,每股价格为9.5港元,股份将由绿城向联交所批准增发新股。

    公告称,若交易完成,新湖中宝将占绿城中国总股份数12.95%。目前,绿城中国的主要股东分别是中交集团(持股28.78%)、九龙仓(持股24.9%)、宋卫平及其一致行动人(持股9.98%)。

    增发交易完成后,中交集团持有股比25.06%,九龙仓集团持有股比21.68%,仍为绿城中国第一和第二大股东,而新湖则将替代宋卫平成为绿城中国的第三大股东。

    这也是2014年央企中交入股成为大股东后,时隔5年绿城再次迎来新的战略投资者,同时获得30.67亿港元的认购所得款。 

    值得一提的是,去年末至今年,新湖中宝已多次转让旗下项目股权予绿城,涉及交易额超过70亿元。

    而从卖项目到入股,陷入资金困境的新湖也将自己与绿城的关系更进一步捆绑在一起。

    绿城方面也对观点地产新媒体称,未来双方将在多领域合作,包括在存量、新增、产业融合,以及非地产领域都会有协同。

    溢价35%入股交易背后

    从明面上看,此次入股绿城对新湖而言似乎并非一笔划算的买卖。

    据了解,9.5港元的认购价较绿城最近一个收盘价7.01港元溢价将近36%,资金本就紧绷的新湖为何会以如此高溢价收购?

    有业内人士对观点地产新媒体指出,“这是新湖内部的安排,既然本就不是一个市场化的行为,也就不会按照市场化的股价来。”

    也有观点认为,“9.5港元的价格对现在绿城的股价肯定是个利好,但新湖本身就对绿城有需求,所以这个价格并不能代表绿城股价的真实价值。”

    事实上,自2018年地产和金融行业持续降杠杆,早年大规模杠杆融资的新湖中宝早已债务压顶。

    Wind数据显示,2018年和2019年上半年,新湖中宝的净负债率分别为181.33%和183.65%。

    与此同时,新湖中宝仍在不断发出高息债券,另外股权质押融资,新湖系手上的多个项目也被用来抵押融资。

    据不完全统计,2019年上半年,新湖中宝共发出两笔合共3.85亿美元的境外债券,利率达到11%,今年3月,该公司完成在境外发行总额2亿美元债券,票面年利率同样高至11%。

    另据数据显示,截至2019年6月底,新湖中宝短期借款及一年内到期的非流动负债合计为257.96亿,而同期新湖手持货币资金仅有153.12亿元。现金难以覆盖一年内到期贷款,新湖很可能随时面临资金链断的危机。

    “此时高价入股,换来与绿城深度的绑定,对新湖来说或许也不是坏事。未来不排除会继续出售项目。”上述业内人士指出。

    新湖中宝2019年半年报披露,期内该公司在全国30余个城市开发项目约50个(不含海涂开发项目),项目总建筑面积约2300万平方米,权益总建筑面积约2200万平方米,且大多位于长三角城市。

    对土储一向薄弱的绿城而言,新湖中宝大量低成本的土地甚至超过其过去一年的新进账土储。数据显示,2019全年绿城中国新增54个项目,总建筑面积约1236万平方米,付出的土地成本高达691亿元。

    不久前的业绩会上,张亚东也提出了2025年超过5000亿的规模目标,因此在纳储上绿城也不得不更多依靠非公开市场的渠道。

    绿城方面数据透露,2020年至今,绿城已先后获取27个项目,新增货值1249亿元,超过去年全年规模的一半。

    绿城新湖“联姻”

    与世茂收购同为闽系的泰禾、福晟类似,新湖和绿城均是大本营位于杭州的浙系房企,两家可以说是早有渊源。

    2011年,新湖物业与绿城物业早在当年8月23日就已签订了《股权转让框架协议》,新湖向绿城物业转让新湖物业40%股权,新湖物业更名为新湖绿城物业。

    彼时,新湖也正面临资金方面的压力。

    据新湖中宝2011年三季报披露,期内该公司的净利润为1.79亿元,同比下降29.5%,同时负债总额高达240.31亿元,资产负债率为72.06%。其中,预收账款29.69亿元,剔除预收款后的资产负债率为69%,较当年初上升5个百分点,处于高位。

    “两家关系一直都比较近,很早以前就一起开发项目了。”有业内人士指出。

    如今,新湖中宝再度陷入现金流危机,绿城也多次充当“白衣骑士”接手新湖的项目。

    据观点地产新媒体了解,发布认购绿城股份公告的同时,新湖中宝发布了最新的项目股权转让公告。

    根据公告,新湖中宝将向绿城转让浙江启智100%的股权及相应权利和权益(绿城支付约11.51亿元,其中股权转让价款为3.98亿元)、及南通新湖50%股权及相应权利和权益(绿城需支付6.72亿元,其中股权转让价款为7154.74万元),交易总价为18.23亿元。

    据此,新湖和绿城将共同开发位于江苏南通启东的海上明珠城项目。

    资料显示,海上明珠城项目总占地约1500亩,计容建筑面积约198万平方米,可以说是一个超级大盘项目。而绿城方面也透露,项目适合打造小镇类产品,收购完成后,将和新湖中宝将联合操盘该项目。

    据此,连同此前出售的项目,绿城共计接盘新湖中宝位于上海、沈阳、江苏启东的6个项目,交易总价77亿元。

    资料来源:企业公告、观点指数整理

    另一方面,对张亚东而言,除了看中新湖中宝大量低成本的土地外,新湖在金融服务、金融科技、高科技领域的大量投资同样也可满足其在金融领域的野心。

    张亚东曾透露,绿城一直想要构建养老及金融板块,因此在2018年末试图收购百年人寿,虽然最终未能成行,但绿城并没有停止在金融领域的探索,包括寻找银行标的等,但都未获得成功。

    而据不完全统计,2009年以来,新湖中宝就相继收购温州银行、阳光保险、51信用卡、万得信息、信银国际等多家金融机构股权,累计收购所耗资金超过100亿元。

    可以预见的是,随着新湖成为绿城第三大股东,两者未来必然会有更多交集。

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    撰文:黎倩    

    审校:武瑾莹



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