解局 | 万科33亿再夺杭州TOD项目的袖里乾坤

观点地产网

2019-09-26 23:00

  • 或许正如郁亮所说,TOD等项目如果能够取得突破,那便有望成为万科传统开发业务中新的增长点。

    观点地产网 郁亮刚在媒体见面会上提及TOD话题没几天,万科就在杭州公开市场上夺下了一宗地铁上盖的商住地。

    9月26日,万科以33.12亿元的价格拿下杭州萧山的地铁5号线停车场盖下区地块,楼面价为1.43万元/平方米,溢价率约29.8%。

    虽然总价不算太高,但万科却着实费了一些功夫。据悉,该宗地块经过了79轮竞价才最终成交,而成交价也已经达到了该地块规定的上限价格。为此,万科还增加了4%自持面积的代价才将该宗地收入囊中。

    有趣的是,态度坚决的万科在今年上半年时还被市场戏称是“佛系拿地”。据了解,上半年万科只新增了54个项目,权益地价总额约649.8亿元,总规划建筑面积1372.8万平方米,同比减少33%,权益规划建筑面积941.8万平方米,同比减少17.67%。

    所以,为何万科会如此坚决要拿下这个项目?

    这个问题的答案大概能从郁亮的那一番话里找到端倪。9月23日,郁亮公开表示,万科花费了大量精力去研究旧改和TOD为代表的大型复杂项目。“如果在旧改和TOD这种大型复杂项目上能够有所突破,也是为传统开发业务带来新的增长曲线。”

    从这个项目来看,该地块可以算得上是“小有名气”。不仅是在竞价阶段吸引来了多家房企,早在2018年时便已经有不少目光关注到了这宗地块。

    据相关人士介绍,该宗地块早在2016年就提出过要出让,但却一直没有正式推出。2017年11月,萧山规划局曾公布过一则规划,内容关于杭州地铁5号线萧山停车场项目的选址调整,并透露称未来或将迎来一个超大体量的综合体。

    由于市场各方的关注,杭州市规划和自然资源局萧山分局还在2018年底时特地做出了回应,表示该地块已列入2019年土地出让计划之中。时间又过去了大半年,该宗地块才姗姗来迟,万科成为了最终赢家。

    资料显示,该地块的出让面积为89246平方米,容积率为2.6,地块起价约8.92亿元,起始楼面价1.1万元/平方米。

    根据要求,该地块住宅设置须不大于16.8万平方米,并配建不少于1200平米的社区配套用房,其中社区管理服务用房不少于800平米,社区养老服务用房不少于400平米。

    有市场人士指出,在该地块所处的姑娘桥板块附近几乎没有大型的商业综合体。“这个不足之处对于万科打造TOD项目来说其实是一个利好。”

    规定中提到,该地块要求在签订成交确认书之日起10个工作日内,竞得者需与杭州萧山地铁投资开发有限公司签订相关合作协议,并向杭州萧山地铁投资开发有限公司交纳人民币5亿元,作为项目开发建设保证金。

    对于万科来说,这种合作模式早已是驾轻就熟。其与杭州地铁合作的首个项目名为“杭行荟”,已于今年正式推向市场。该项目位于地铁10号线祥园路站,自持集中式商业部分约有2.68万平方米。

    从布局版图来看,杭州是万科开展TOD项目的一个重要区域。据公开资料显示,万科目前在杭州已经有三个TOD项目,除了“杭行荟”外,还有商住综合体“中城汇MIDTOWN”以及“未来之光”。

    业内人士分析称,之所以万科会做出如此选择,城市政策起到了决定性作用。G20峰会后,杭州正在进一步加快推进新一轮轨道交通线网规划编制,规划中也明确提出,要建设成为“亚太地区重要国际门户枢纽”,打造“轨道上的杭州”。

    根据规划,至2022年亚运会前,杭州预计建成15条轨道交通线,并将延伸至嘉兴、湖州、绍兴等相邻城市,构建一个城市生活圈。

    政策影响下,房地产企业而言无疑会迎来一波的红利期。不止万科,越秀、信达、融创等房企已经纷纷登陆杭州,意图抢占TOD市场一席之地。

    有相关猜测称,未来几年内,全国城市轨道交通车辆基地上盖开发将带来约2亿平方米左右的发展空间,投资效益可能达到4万亿元。

    或许正如郁亮所说,TOD等项目如果能够取得突破,那便有望成为万科传统开发业务中新的增长点。

    从提出“活下去”的口号以来,万科一直在向市场传递着“求稳”的一面。而今年至今,房地产企业却纷纷进入增长缓慢期。据观点指数统计,以42家发布销售目标的房企作为样本,截至今年上半年,有近六成的房企未能在年中实现销售目标的一半。

    面对不明朗的市场情况,充满危机感的万科自然也在努力寻找着新的增长点。

    足够的人流量与高消费水平让杭州恰好符合了万科的发展逻辑。数据显示,截至2018年末,杭州全市常住人口为980.6万人,比2017年末增加33.8万人,增幅3.57%,而其中有30多万属于净流入人口。

    “从拿地情况来看,万科看中的应该更多是城市未来增值空间以及市场的持续火热,因为TOD项目除了住宅外还有商业和写字楼等。”业内人士指出,以本次所拿地块为例,最终1.43万元/平方米的成交楼面价或许较难为万科带来丰厚的利润。

    据介绍,该地块规定了所建商品房毛坯销售均价不高于2.26万元/平方米,最高不高于2.49万元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于3000元/平方米,而周边有楼盘目前的均价已经去到了2.8万/平方米。

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    撰文:陆欣    

    审校:杨晓敏



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