观点直击 | 弘阳上市一年:我们基本完成了全国化布局(实录)

观点地产网

2019-08-29 20:03

  • 无论是毛利率还是融资成本,数据波动的背后,是弘阳对于规模扩张的明显诉求。

    观点地产网 去年7月敲响港交所上市大锣的弘阳,在时隔一年后再次来到香港,向公众与投资者交出自己2019年的“期中成绩单”。

    来到现场的高管阵容与年初业绩会大致相同,由执行董事及主席曾焕沙带队,执行董事兼行政总裁何捷和首席财务官申广平一起现身会场。

    唯一不同的是,原先出席的副总经理李达辉,换成了一个月前刚刚履新副总裁的雷伟彬。

    从业绩情况上看,上半年弘阳营业额为39.08亿元,同比略增1.1%,实现净利润7.25亿元,同比增加15.2%;毛利11.31亿元,同比下滑3%;毛利率为29%,同比微降1.2个百分点。

    上半年里,弘阳实现销售收入37.03亿元,新增土地储备407万平方米。商业经营业务实现销售收入人民币1.86亿元,酒店经营业务销售收入1790万元。

    总体看来,弘阳上半年的发展可以用“稳”来形容,既没有出现大幅提升的激进,也没有骤然的下滑。

    或许,想要看懂弘阳在上半年乃至上市一年来所发生的变化,还需要将观察的目光放到业绩之外的地方去。

    住宅、商业轻与重

    整场业绩会下来,曾焕沙有些“惜字如金”,更多是由何捷、申广平来回应媒体提出的问题。不过按照习惯,他还是会在业绩会开始前进行一番致辞。

    此次致辞中,他再一次提到了弘阳从上市以来就一直坚持的“地产+商业”发展策略。较为有趣的对比是,作为“双轮”之一的商业,在今年上半年的表现反而比住宅主业更为突出。

    上半年,弘阳在商业运营及酒店业务上的营业收入为2.05亿元,同比增长了20.5%,而地产开发业务的营业收入为37.03亿元,比去年同期的36.94亿元微升0.2%。

    市场所关注的目光远不止于商业业务的增速,根据弘阳上半年总营业收入39.08亿元来看,地产业务依旧占据着绝对地位,占比94.75%,而商业及酒店业务所占比例则仅有5.25%。

    “在双轮驱动的发展战略下,这两项业务之间的贡献差距是否过于不平衡?”

    面对媒体抛出的这个问题,申广平表示:“弘阳的商业是轻重结合的概念,其中重资产商业项目才在报表中体现收入,而轻资产项目更多是品牌收入。”

    他进一步表示,随着重资产的不断增多,租金水平也会得到较快的提升,就像上半年增幅20%一样。

    据管理层介绍,弘阳今年至今已经开业烟台弘阳广场和南京弘阳广场两个商业项目。同时,还有12家购物中心在筹备开业中。

    在申广平看来,商业板块对于弘阳发展的驱动力并不能单纯地以收入数据和占比去看待,今年希望先在轻资产部分把品牌、规模打出来。

    此外,申广平的言语之中表达出对于商业项目利润的满意:“我们旗下购物中心经营状况不断好转,租金水平提升20%,还带来了物业评估的增值,未来可能每年持续有这样的利润体现。”

    业绩报告显示,截至2019年6月30日止六个月,弘阳投资物业公允价值收益约为2.85亿元,同比增长28.9%。弘阳表示,这一数据的提升主要是由于整体资本价值及租金增值所致。

    规模扩张之后

    上市对于房企而言无疑是里程碑式的,但这同样意味着需要面对更多来自公开市场的审视。作为为数不多的几项下滑数据,弘阳上半年毛利和毛利率的变化难免引起众人关注。

    “弘阳在2年前还是一家区域性房企,这两年开始加大全国化布局力度,今年已经基本完成。在成为一个全国性房企过程中,我们新进入的一些城市,需要有一定时间来提升毛利率水平。”

    对于今年上半年毛利率下跌,申广平如是解释:“不过,我们的毛利仍然处于行业平均水平以上。毕竟在规模快速发展的企业中,我认为这个毛利率水平还是比较适中的。”

    同样的问题曾在今年初召开的2018年度业绩会上被提及,原因是弘阳2018年毛利同比上升了15.9%,但毛利率却同比下降了9.4%个百分点。彼时弘阳的回应是:年内交付项目增多导致毛利上涨,部分已交付项目的土地成本较高导致毛利率下降。

    将目光跳出业绩报告,能够看到的是,去年也是弘阳逐渐从区域公司走向全国化的一年,在扩大版图的过程中,拿地成本的提升也就不难理解了。到了今年2月份,弘阳正式启动上海总部,也为落下了全国化布局的关键一子。

    另一个引人注目的数据,是弘阳大幅上升的融资成本。事实上,无论是毛利率还是融资成本,数据波动的背后,是弘阳对于规模扩张的明显诉求。

    上半年,弘阳融资成本约为1.84亿元,较去年同期1.19亿元增加了54.1%;总借贷额约为238.8亿元,较去年底219.2亿元增加了29.5%。

    对此,弘阳在公告中解释称,这主要是由于报告期间内集团土地获取及物业开发扩张导致借贷增加所致。

    负债增多和融资成本上升,换来的是土储迅速增加。截至上半年,弘阳土地储备总建面约为1568.73万平方米,较去年底增加了19.9%。

    “我们希望弘阳的发展能够在有财务约束的情况下去发展。”申广平表示,虽然弘阳增速较快,但也同样会对净负债率有所把控,未来希望控制在80%左右。

    他也坦言道,最终这一数字“可能会略超一点”。

    最后被问及下半年是否会保持上半年的拿地速度时,何捷并未给出肯定答复。他摆了摆手,表示弘阳下半年的拿地节奏更多会是“顺势而为”。

    “不过,我们对于下半年的市场形势是持审慎态度的。”何捷如是说。

    以下为弘阳地产集团有限公司2019年度中期业绩发布会现场实录:

    现场提问:弘阳地产上半年的毛利率、毛利有下降,原因是什么?今年上半年已售未结金额是多少?目前弘阳的商业占比并不是太高,能否透露接下来发展计划?

    申广平:公司毛利还是在行业平均水平以上,弘阳在2年前是一家区域性房企,根植于江苏。这两年可以看到弘阳开始加大全国化布局力度,截止到今年基本完成了全国化布局,成为一个全国性房企过程中。

    我们新进入一些城市,需要有一定时间提升毛利率水平。规模发展速度如此快企业当中,我们毛利率水平还是比较适中的。

    已售未结金额,预收帐款金额234亿,但是对应可结转收入接近300亿,合并报表部分可以看到这个对未来可结转收入支撑覆盖倍数比较大。

    弘阳的商业是轻重结合概念,重资产部分在报表当中体现的是收入,轻资产体现的是品牌收入、委管收入。

    今年希望在轻资产部分先把品牌、规模打出来,随着公司重资产提升,重资产租金水平提升比较快,在这样情况下,我们今年增幅达到20%。重资产商业经营能力比较大,轻资产主要体现在品牌和规模上。

    现场提问:总部搬到上海后,有什么好的变化?包括职业经理人团队?另外,弘阳的净负债率有所上升,会控制在一个数字内,安全线是多少?

    曾焕沙:我们从2月14日搬到上海,一方面,上海是人才、信息、资金高地。第二,原先在江苏时比较安逸,搬到上海后,能够看到标杆企业的优势跟我们的差距,这是搬到上海的目的。

    申广平:我们希望,弘阳能在财务约束情况下发展。弘阳增长规模还是比较快,过去三年净负债率水平都控制在60%、70%多,未来也希望控制在80%左右。实际可能会略超一点,但希望保持行业稳健、偏好的水平。

    现场提问:弘阳今年净利润率为18%,但毛利率只有20%多,这是因为结转原因还是做了物业价值重估?管理层对于未来净利润率水平预期是多少?弘阳一直做大运营体系,目前哪个项目能做到3671,还是所有项目都可以?整个运营实际节点在什么水平?

    何捷:其实3671是一个数字代码,并不是大运营的全部。除了3671之外,刚才讲的投融管退,每个环节都有数字密码,3671是开发阶段的一个密码。

    第二,3671并不是说是一个固定数,因为每个地方管理的要求是不一样的,所以不能一刀切,3671在不同地方代表不同数字。

    第三,我们现在的运营水平,有些指标上可以达到,有些指标还有差距。3671定的是运营目标,这个目标相对来讲是比较高的,所以并不代表说达到或者达不到就说明运营水平,实际上要看运营水平最后的结果。

    现场提问:上半年弘阳利润虽有增加,但投资性房地产公允价值收益大概2.8亿,净利润占比还挺高,接近40%。而其他收入和收益这部分的利润有2.4亿,账面利润会不会有占比过高的问题,在提高经营利润上是否有举措?

    申广平:公司净利润比去年同期有一定幅度增长,事实上跟我们结转结构有关系。上半年,公司结转江苏项目相对偏少,但是全年结转有20来个项目,所以整个结转规模会上去。

    这反映了弘阳的特点和优势,弘阳是“地产+商业”双轮驱动公司,旗下购物中心经营状况不断好转,租金水平20%提升就能带来物业评估增值,这跟“双轮驱动”战略有关系,未来可能每年持续有这样的利润的体现。

    刚才讲的还有2.1亿,这也是我们的策略,合作策略,联合运营单位已经有结转贡献,会带来持续利润。合作方项目持续会带来投资收益,大概有2亿多。

    未来归属于自己核心报表,这三个利润都属于弘阳核心利润之一,本身是以商业“双轮驱动”逻辑来做的。第二,合作本身也是我们的核心利润,再加上自己的经营。

    现场提问:这两年弘阳的合约销售增速非常大,未来三到五年合约销售规模保持在怎样的增速?希望达到什么样的规模?未来会继续进入更多新的城市吗?在新城市的管理上,区域公司规划、激励机制以及考核机制是怎么样的?

    何捷:我们现在也在预判行业大概的发展速度。首先顺势而为,看大市,看整个行业发展。从目前来看20%增长幅度应该是一个相对比较合理,今年上半年,前50强增长速度非常低,只有个位数。

    讲到排名,我们也在观察同行发展的情况,有一部分公司在战略、机制、能力上存在一些问题,整个行业平均也会降下来,操作能力、核心竞争力参差不齐,好的非常好,还有更多比较普通或者比较平均的企业,所以我们希望有弯道超车机会,我们排名还是会提升的。

    我们基本上完成了全国化布局,未来更多会做深耕。对于开辟新的站点,我们只会一步一步来,不会像前两年走那么快。

    在现有布局下做深耕,未来也会进入一些新的区域,可能每年有1、2个。我们认为,现在大的布局占据了国内主流市场,布局基本结束,接下来就是深耕。

    关于区域发展,由于不同区域情况不一样,会有相应战略规划,在它的深耕、盈利水平、发展规模、发展水平上,我们有三位一体的激励制度,首先要扎根下来。

    第二,不断扩展、深耕,然后再打通后面都市圈战略纵深,在这个上面我们也有一整套激励制度,也希望我们已经进入区域能够不断为公司未来发展奠定基础,也创造更好的效益。

    撰文:陆欣 郑培茵    

    审校:徐耀辉



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    资本

    业绩会

    弘阳