观点直击 | 雅居乐业绩会:毛利、地产与多元之间(实录)

观点地产网

2019-08-22 00:39

  • “毛利率下降的原因很明显,高毛利的收入少了,具体来说就是海南岛。”

    观点地产网 周三,香港四季酒店、万豪酒店稍显热闹,万科、雅居乐、建业、佳兆业美好等房企扎堆举行中期业绩会。

    下午16时,雅居乐在万豪酒店召开2019中期业绩会,主席兼总裁陈卓林、副总裁潘智勇、副总裁王海洋出席现场。值得一提的是,因前几月首席财务官张森的辞任,除了主席陈卓林,现场回答媒体也更多交给了潘智勇与王海洋。

    这家于去年刚迈过千亿门槛的房企,在今年上半年算是踩点达成指标。年报显示,上半年,雅居乐累计预售的地产项目金额582亿元,完成全年预售52%。

    “今年上半年的业绩算是不错了,尤其是在预售金额上能达到52%的目标,我们相信全年的目标是不会变的。”作为掌门人,陈卓林肯定了雅居乐上半年的表现。

    但他也表示,下半年的经济和环境具有挑战性,“去年我们说今年要实现10%的销售增幅,大家说保守,现在看保守就对了。”陈卓林顺带调侃了年初公布销售目标时外界的反应。

    不过,当天业绩会所聚焦的更多来自于一项标红的指标。

    上半年,雅居乐毛利为82.2亿元,同比下跌31.6%,毛利率为30.3%,同比下降19.3%——这样数据对于毛利水平一向较高的雅居乐而言,显然是突兀的。

    毛利的问题引来了现场媒体们的几番追问,在潘智勇忙着解释海南区域项目所造成的影响时,陈卓林还是显得自信沉着。

    “现在整个行业的毛利率要达到30%以上,已经算很好了。”

    毛利的跌落:成也海南

    中期报告显示,上半年,雅居乐毛利及毛利率均有不同程度的下滑,其中,毛利率为30.3%,同比下降19.3%。这对于雅居乐来说是少见,从2015年到2018年,雅居乐的毛利率从25.1%升至43.9%。

    如此大幅度的下降,对于这家高毛利率的房企来说,不可能没有感知的。事实上,早在年初2018年业绩会时,前财务首席官张森就提前预告了这一问题。

    彼时张森表示,因受累于海南岛项目,预计2019年毛利率水平将出现下滑,相对会比较保守,估算大概在30%以上。

    在此次半年度业绩报告中,雅居乐称,毛利率下降主要是由于多个城市受“因城施策”的影响,导致高毛利率项目的销售收入确认占比大幅下降,致使集团整体毛利率有所下降。

    外界都很敏锐地捕捉到,其中最主要的影响是在海南。

    据悉,经历去年调控之下,海南房地产市场陷入一片低迷,对于重仓海南的雅居乐而言,影响无疑是更大的。

    从数据上看,2017年海南清水湾单项目预售金额约170亿元;2018年,雅居乐整个海南市场预售金额100亿元左右,对比明显,这也是去年全年雅居乐销售目标未达标的重要原因。

    据潘智勇业绩会现场透露,2019年上半年,海南市场项目入账仅有10亿元,去年同期则有90亿元。波及至毛利方面,去年同期海南项目毛利贡献66亿元,今年只有6亿元。

    “毛利率下降的原因很明显,高毛利的收入少了,具体来说就是海南岛。”潘智勇表示,海南岛项目的毛利率达58%,毛利收入的急剧下降导致了高毛利的变化。此外,潘智勇还表示,同期的建安成本、土地成本提高了,所以也导致了毛利率下降。

    潘智勇承认,这是雅居乐要面临的一个问题。同时,认为自去年4月开始到今年6月30日为止,雅居乐已经消化了不利影响。

    主席陈卓林则看得更长远:“现在整个行业的毛利率要达到30%以上已经算很好了,我们之前高是因为入账率高,今年比较少,但我预计未来几年会陆续扩大。因为现在新的政策出来了,所以我相信我们2020年、2021年、2022年,地产上尤其是海南岛有了增幅,我们的毛利率会相应地变高。”

    对于之后毛利率得以在30%以上,潘智勇认为有两方面因素的保证。

    其一,目前雅居乐非房板块的毛利率达40%,其中雅生活34%,这将提升整体毛利水平。其二,现在新拿的项目如果毛利率不到30%的话,是不会拿的。

    “我不敢说触底反弹或是到此为止,但是起码能够控制到这个水平,30%对雅居乐来说应该没什么大问题。”

    毛利率下降指标之外,另一项呈正向增长的指标也引起观点地产新媒体注意。据悉,上半年雅居乐公司股东应占利润为50.77亿元,较去年同期37.59亿元上升35.1%。

    当中,包括将一家项目公司的34%权益出售予一家独立第三方,同时失去控制权的税后净收益22.42亿元,以及一家合营企业转至附属公司的除税后重估收益4.35亿元。据悉,该转让项目公司为惠州市惠阳雅居乐,拟转让一定股权予深圳创喻。

    也就是说,若除去出售项目公司的收益,上半年的净利润为28.35亿元,同比是下降的。

    对此,潘智勇对观点地产新媒体表示,若撇去出售事项影响,确实利润率有轻微下降,其中主要是毛利下降的原因。

    潘智勇对此没有过多阐述,而是从出售层面表达其合理性:“这是一个很正常的商业行为,我们做生意买进卖出是很正常不过的,关键是算好账、看时机,如果达到最大价值就可以卖。”

    他进一步表示,惠州项目如果由雅居乐自己操刀,预计五年之后才能达到20亿的收益,所以现在引进合作者相当于回笼现金。

    地产与多元之间

    或许是毛利与净利的表现欠佳,主席陈卓林对于雅居乐未来的发展尤其是地产业务方面,还是如年初一样持有保守谨慎的态度。

    “去年我们说今年要实现10%的销售增幅,大家说保守,现在看保守就对了。”陈卓林肯定当初自己的预判。

    对于雅居乐未来三年,陈卓林称,在地产方面就20%的增幅,基本上不会增加得太多:“今年是10%的增幅,未来几年假使有钱的情况下预计也是20%的增幅。”

    对地产业务的增幅判断,也直接影响到了雅居乐对于拿地的计划,“有多少钱做多少事情”。

    据观点地产新媒体了解,上半年雅居乐在土地上处于相对积极的状态,包括百轮竞价后22.5亿斩获昆明两宗打包宅地,溢价率129.2%;高溢价在江门、惠州接连补仓;以及斥31亿首度在北京公开市场夺地。

    “上半年买地有230多亿,我们认为是合理的,在整个行业去看,和雅居乐的排名是成正比的。”陈卓林说道。

    但对于下半年,陈卓林则表示有多少钱做多少事,预计在回收的成本中再拿一半出来买地,具体视下半年的现金流情况:“下半年买地我想也是几十亿到一百亿。始终都是那句话,有好的项目就投,相信下半年是有机会收购合并的。”

    如此谨慎的原因,陈卓林将其归结为目前的土储情况。

    截至上半年,雅居乐拥有权益的土地储备有4000万平方米,按照目前的销售价值已超6000亿;同时,在每一年10%左右的增幅下,预计未来会有7000亿的货值,足以供给未来四年的发展。

    相比于地产业务的保守谨慎,陈卓林对于雅居乐多元化业务则显得进取多了。

    多元化已然是这几年雅居乐身上最为突出的标签,与其他房地产同行稳固基本盘的共识不同,雅居乐从2016年就启动多元化进程。

    目前,雅居乐已形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本投资和商业管理等八大产业集团并行运营的格局。截止去年末,雅居乐在物业管理、酒店营运、物业投资及环保业务上的总收入为36.58亿元,占总收入比重为6.52%。

    上半年,雅居乐多元化业务营业额为24.4亿元,业务收入占比自去年同期的6.8%上升到9%。其中,物业管理、物业投资及环保业务收入分别较去年同期上升63.9%、4.9%及68.9%。

    也就是说,目前雅居乐在物业发展收入与多元化业务收入的占比上,分别为91%及9%。

    对于此前提过的地产和非地产业务各占一半营业额的目标,陈卓林表示:“多元化发展策略是没变的。”

    其称,希望2019年全年多元化业务有15%左右的增幅,未来三年的计划是希望每一年递增10%左右,这几年中雅居乐也抽出接近30%的投资额出来供给其他产业。据陈卓林年初透露,今年的500亿投资计划中,400亿将投向房地产业务,100亿投资于其他领域。

    “我希望4年后,到2022年、2023年,这项收入与我们原定的目标是不变的,其他的产业和地产可以各占一半的营业额。”

    对于此前入股力世纪,是否入局新能源汽车,潘智勇表示,此次合作是基于资本股权层面的,在这个过程中公司也在寻求更多的合作,但肯定不做汽车,只做在行的事情。

    “下一步,如果说力世纪在产品落地的时候,我们也不排除做相关配套的服务,比如说在工业园、产业园的建设方面提供相配套的服务,但雅居乐没有做汽车,他们做不等于我们做。”

    以下为雅居乐集团控股有限公司2019年中期业绩发布会现场问答实录:

    现场提问:恒大刚刚宣布在全国几个楼盘打7.8折,雅居乐是否也会考虑降价?目前,内地楼市处于低迷,这将会如何影响经济?另外,雅居乐如何看待深圳先行示范区?这个计划是否会增加楼价和地价?雅居乐是否打算在深圳扩张?

    王海洋:雅居乐从去年到现在对每一幅土地、每一个项目都是按照原有的计划去往前推动的,当然我们会阶段性地进行调整。

    下半年我们还有20多个新项目开盘,开盘的时候可能会有一些销售的激励,但是整体来说不会全国大范围的降价,只会结合市场的情况进行局部调整,我们在这一块的计划性还是比较强的。

    陈卓林:说到深圳的先行区,我觉得对香港、对深圳,尤其是对大湾区是非常有利的。

    我们说“9+2”,就是九大城市加上香港和澳门,几十年来,深圳的科技各方面也发展得很快,所以现在能够作为先行区,我觉得对整个大湾区尤其是对香港绝对是一件好事。

    雅居乐对大湾区是充满信心的,现在我们6000-7000亿的货值中,大湾区就占了1000多亿,我们也会一如既往地加大对大湾区的投入,包括深圳周边。事实上我们在惠州等其他地方也会看,当然我们也是看市场和资金情况来决定。

    现场提问:雅居乐上半年在北京拿了一块地,是否也反映了公司接下来会加大在一线城市的投入?刚才也说了下半年不急着买地,是否代表着下半年在投地上会减缓?另外,毛利率的下降幅度比较明显,公司公告也提到是因为高毛利的项目还没入账,这些高毛利项目主要在哪些城市?什么时候能结算入账?是否会影响到今年全年的财务表现?

    陈卓林:北京的项目很难得,地段非常好,因为现在正在控制价钱,不能多赚,只能说是回报。

    说到下半年的投资,雅居乐过去几年都是稳健的,尤其地产上今年是10%的增幅,未来几年假使有钱的情况下预计都是20%的增幅,有多少钱做多少事情。上半年我们拿了230多亿的地,整个行业看,排名是成正比的。

    下半年我预计在回收的成本中再拿一半出来,我想也是几十亿到一百亿。始终都是那句话,有好的项目就投,我相信下半年是有机会收购合并的。

    至于毛利率,现在整个行业的毛利率达到30%以上已经算很好了。之前毛利率高是因为入账率高,今年比较少,但我预计未来几年会陆续扩大。因为现在新的政策出来了,所以我相信我们2020年、2021年、2022年,地产上尤其是海南岛有了增幅,毛利率会相应地变高。但是现在来说,有30%的毛利率已经不错了。

    现场提问:今年上半年的拿地方式上产业小镇的占比约42%,这个拿地方式与多元化业务是否有一定的衔接?目前多元化业务的营收虽然有所增长,管理层提到可能会拿30%的额度来做这块投入,在营收相对还不能贡献太多的情况,在地产主业的获地竞争力上是否也有一定的反哺能力?另外,上半年的主要融资活动还是聚焦在境内债和境外债上,那么下半年的融资工具主要以什么方式为主?会不会根据市场情况进行调整?

    王海洋:关于产业小镇和多元化业务之间的关系,为什么雅居乐可以做产业小镇?其实和多元化有一定的关联。

    因为我们的地产这块也会把现有的八大产业的资源引入到产业小镇的项目里,比如教育、雅生活和商业等等。

    而且现在产业小镇主要集中在文旅、体育和康养三大板块,这也是雅居乐一直延续下来的,雅居乐做文旅板块多年,也积累了一定的经验。

    同时,我们做了文旅产业小镇新的IP“乐活天地”的发布。但总的来说,产业小镇是地产未来的取地和发展的方向,也是一个抓手,所以与我们的多元化是不矛盾的,而且能够形成一个相互的支撑。

    我们要求产业小镇一是结合我们的优势,二是有一些产业资源的整合,能够一起把这个产业小镇做好、做成。

    潘智勇:关于融资环境和融资工具的问题,我们今年整个集团的到期债务383亿,其中上半年为219亿,全部已经还了。下半年大概有164亿,基本上是债务融资。

    目前国家确实在货币政策方面是比较严的,我们将会选取合适的工具来完成债务融资,二三十个融资的工具我们都可以用。

    目前来看,金融机构对雅居乐集团的授信额度是1600亿,还有858亿没用,空间还是比较大的。下一步我们的债务在境内到期有139亿,在香港约24亿。

    我们会采取两方面的做法:在内地,我们会以双边贷款为主,包括开发贷和并购贷等。在香港以债务融资为主,我们将通过银行贷款,适当的时候也可以考虑发点债。

    因为现在符合政策的国家还是支持的,应该说这方面已经作了充分的安排。对雅居乐的影响是有的,但是没有想象中的那么大,请大家放心。

    现场提问:毛利率跌幅是否已经见底?深圳成为先行示范区对大湾区是有利的,但是对雅居乐本身的影响是否可以多说一些?另外,雅居乐今年是否能够达到全年的销售目标?

    潘智勇:关于毛利率的问题。第一方面,确实来说,我们今年上半年的毛利是下降的,原因很明显。

    第一是高毛利的收入少了,具体来说就是海南岛项目,毛利率是58%,占我们营收的40%。去年同期收入为90亿,今年入账只有10亿。去年同期毛利贡献66亿,今年只有6亿,所以毛利收入的急剧下降导致了高毛利率的变化。

    第二是因为同期的土地成本和健康成本增加,非海南板块的成本去年同期的成本是7500元/平方米,今年达到8960元/平方米,增加了17%。

    第二方面,我们很高兴地看到,自去年4月开始到今年6月30日为止,通过一年多的时间,我认为已经消化了对雅居乐的不利影响,已经有了33%的毛利率,现在做到30%已经是一个不错的数字。

    另外,我们很有信心以后可以做到30%以上,有两个方面的原因。第一,非房板块的毛利率达到40%,雅生活达到34%,环保板块65万多,将较好地提升我们的整体毛利水平。

    第二,我们目前开始拿的地,也大概是30%毛利率的地产商拿的地,如果拿不到30%大家基本上是不要的。

    所以,为什么说未来高于30%可期?主要是从这两方面来说的。我不敢说触底反弹或是到此为止,但是起码能够控制到这个水平,30%对雅居乐来说应该没什么大问题。

    陈卓林:深圳作为先行区肯定对雅居乐是非常好的,雅居乐在中山的土地储备有400多万平方米,在惠州也有400多万平方米,总的也接近了1000亿货值。

    因为深圳的地比较少,深中通道一开通,深圳机场去到中山也就18公里左右,不用半个小时的车程就能到中山。当然这对香港更有利,所谓“9+2”,对香港来说是一个很突出的优势。

    说到今年的业绩,我们还不想改,希望能够达到1130亿,我估计是没问题的,具体还要视现在的经济和市场情况。

    现场提问:以前雅居乐在广州的项目和土地是很多的,最近基本上没看到雅居乐在广州拿地或者有新的项目,对广州的土地增加有没有一些考虑?雅居乐在广州的旧改方面有没有一些在谈或意向的项目?第二,公司期内利润50多亿,但其中有20亿来自于出售惠州的项目,如果剔除掉这个项目,物业销售的利润是比去年同期有所下降的,这个原因是什么?

    王海洋:关于大湾区拿地的问题,雅居乐成长于大湾区,对大湾区的关注度也特别多、特别深。在中山和惠州的土地储备比较多,也是一直延续下来,因为我们很多年前在中山、惠州就拿了地,到现在为止价格非常高。

    对广州区域,我们本来的关注度很高,但目前整个广州的土地供应不足。但是对广州的土地,我们肯定是很执着的,我们现在通过旧改、产业和其他方式都在推进,只不过有的是在前期,现在土地没有最终落地。

    我们城市更新的土地储备超过1000亿的货值,其中有50%以上在广州。所以无论是广州还是其他的“9+2”城市,后期我们都会以多方式去获取土地。

    潘智勇:关于我们的净利润上涨问题,剔除其他,收益额还是增长不大。

    第一主要还是由于毛利率的问题,导致地产在传统概念中的毛利是下降的,这是可以理解的。第二,我们在其他收入方面,得益于一两个项目的处理获得了比较好的收益。

    比如去年下半年,我们在惠阳引进合作者进行合作,后来也有武汉长凯项目,这两个项目带来了比较好的现金流和利润。

    我们怎么看这个问题?以后还有没有呢?我想首先这是一个很正常的商业行为,我们做生意买进卖出是很正常不过的,关键是算好账,是自己持有还是找合作方做还是把它处理掉?我们都是按照商业原则进行处理的。

    其实我们往年也有经验,我们以前在海南也是通过增发、引进战略股东进行合作开发,得到了比较好的效果,这是可以看得到的。

    是否继续做?我觉得还是利益最大化,从集团、为股东的利益最大化来看。如果说项目合作比自己做更好,我们不介意找合作。如果能够现金回流,利润早点进来,我觉得也是符合股东和公司要求的。

    我们刚刚说的几个项目,如果我们自己做,五年之后拿回利润还不如现在通过引进合作者的方式来处理,立马多了16亿的现金。所以我们上半年买了28块地,多了900亿的货值。

    相对于我们以三四亿的股权相对应找合作者,少了90亿的货值,所以我觉得是很正常不过的行为,只要是对企业、对股东有利的事,我们都会考虑。

    现场提问:去年您和我们说过希望今年多元化业务收入占公司的占比有一至两成,同时希望三到五年后占比达到三至五成?是否仍然维持这个短中期目标?另外,公司有没有在看香港的其他项目?有什么进展?

    陈卓林:多元化发展策略是没有变的。上半年有9%的增幅,下半年会更多,环保板块估计是15%左右。之前说10%到20%,现在大概是取个中间值。

    刚刚也说过,估计每一年的增幅占整个集团的利润的10%左右。我希望4年后,到2022年、2023年,这项收入与我们原定的目标是不变的。

    香港的项目目前进展顺利,设计、手续各方面都很正常。当然我也很看好香港的市场,我们还是按照自己的时间表去做。至于投资香港的其他业务,我们一直以来都是比较稳健的,肯定以国内的地产为主。后期在香港是有机会的,如果我们刚好有钱、项目合适,我们不介意逐步加大地产方面的投入,但依然以国内为主。

    现场提问:之前雅居乐公布和力世纪在汽车基地项目有一个合作,两边的具体分工是怎么样的?今年上半年拿地主要在一二线城市,目前雅居乐的拿地策略和过去几年相比有没有什么改变?对三四线城市的房地产市场和土地市场怎么看?

    潘智勇:关于力世纪的合作,第一,我们首先基于对新能源汽车未来发展空间的期盼是认同的。

    第二,我们比较看好力世纪本身具有的资源和能力,所以我们在资本股权层面有合作。在这个过程中,我们也在寻求更多的合作,但我们肯定不做汽车,我们只做我们在行的事情。

    下一步如果力世纪在产品落地,我们也不排除做相关配套的服务,比如在工业园、产业园的建设方面提供相配套的服务,这是我们的基本看法。雅居乐没有做汽车,至于其他的同行怎么做,我觉得每一家企业和集团都有自己的发展战略和定位,他们做不等于我们做,我们希望大家都成功。

    王海洋:关于拿地,现在我们聚焦在一二线城市,和前两年的拿地策略有什么不同?

    首先,雅居乐的策略就是“多方式拿地、拿好地、不拿错地”,至于土地是集中在一二线城市还是三四线城市?我们会结合市场的情况去判断,目前我们强调的是安全度、未来为股东创造的价值。

    我们说一二线城市,但后面还有一句话是说,“一二线城市周边具有核心竞争力、吸纳力的优质区域”,这就是都市圈的概念。

    因为现在的城市可能不是单极的,而是多极的,最终会形成一个都市圈。如果在这个都市圈里,产业、人口、经济各方面都比较好的时候,我们不排斥在这个都市圈里布局,即使是三线城市,但只要是好地方,都是可以拿的。我们在选城市这一块,安全度、未来的价值空间都是可控的、安全的。

    撰文:林心林 林海研    

    审校:徐耀辉



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