平安街十二时辰 中国平安86亿入股中国金茂

观点地产网

2019-07-26 12:23

  • 马明哲从不掩饰自己对于地产行业的野心,无论是买入房企的股票投资,还是自身设立的不动产,平安在房地产领域希望能够分到一块大大的蛋糕。

    观点地产网 在炎炎夏日中,宁高宁的地产平台金茂迎来了马明哲的身影。

    中国金茂7月26日发布公告称,引入平安作为公司主要股东。中国金茂的控股股东中化香港(集团)有限公司作为卖方与投资管理人中国平安资产管理(香港)有限公司订立平安协议。

    根据此协议,中化同意出售且中国平安同意购买17.87亿股配售股份,配售价为每股股份4.8106港元,较收市价每股股份约4.84港元,折让较少约0.61%。

    与此同时,金茂与公司股东新华人寿保险股份有限公司亦达成了协议。中化同意出售且新华人寿同意购买约1555.99万股配售股份,配售价为每股股份4.8106港元。

    此外,金茂附条件同意发行且中化附条件同意认购约1.7亿股股份,认购价为每股股份4.8106港元较收市价每股股份约4.84港元,折让较少约0.61%。

    按配售认购价4.81港元计算,中国金茂拟将认购事项所得款项净额预计约8.146亿港元,作为集团一般营运资金。

    平安再入地产身影

    在股份转让与配售完成后,中化仍将作为金茂的大股东,持股比例从49.7%降至35.1%,对中国金茂有绝对控股权;平安将作为新晋的二股东,持有金茂约17.87亿股,占总股本的15.2%;此前的二股东新华人寿则成为公司第三股东,不是主要股东之一,持股比例不变,仍为9.18%。

    据观点地产新媒体了解,资本市场对这宗交易合作的反应也十分正面。截至港股中午收盘,中国金茂报5.20港元,上升7.44%。

    在引入平安的同时,大股东主动让步,总股本并没有明显扩大,从而过度摊薄其余小股东的股份,仅仅增加了1.7亿股总股本。这单交易,在为公司筹到了8.4亿港元的同时,还有了险资作为其二股东。

    对于平安来说,此次接近86亿元入股金茂更多的将会作为单纯的财务投资人角色。此次的买方为中国平安资产管理(香港)有限公司,高额的回报是资管公司寻求的重点。

    马明哲从不掩饰自己对于地产行业的野心,无论是买入房企的股票投资,还是自身设立的不动产,平安在房地产领域希望能够分到一块大大的蛋糕。

    在过去的这几年,平安的身影已经多次出现很多家地产公司背后了。

    两年前的绿地集团,平安在短期内直接套现了超过50亿,共出售超过80亿元;去年,碧桂园股票遭到了平安超过80亿元的套现行动,但目前,平安仍持有碧桂园8.9951%的股份。

    其在房企中最用心的投资或许在华夏幸福身上,具体派驻了高管参与到了具体的运营中,此外,平安还是旭辉的主要股东之一,

    根据平安入股华夏幸福的经验,有分析猜测,平安本次入股金茂或许是为了继续投资产城与城市运营项目。

    据金茂在2018年业绩会上透露,中国金茂将2019年定为“城市运营年”,早在2015年更名后,金茂就开始聚焦转型,明确了城市运营商的战略定位。

    截止目前,金茂总计正在运作15个城市合作项目。其计划,到2020年,60%土地获取都要从城市运营项目拿到。

    金茂纾困

    作为本次合作的另一个主角,金茂需要一个有力的“金主”,似乎是过去几个月外界的共识。有分析认为,金茂此次拉来平安入股最重要的原因,或许更多的仍是财务上帮助纾困。

    据2018年报中披露,截止到去年末,金茂的计息银行贷款和其他借款为879.73亿元,同比上涨了23%。其中,219.76亿元需要在一年内偿还,其持有现金和现金等价物213.24亿元。值得注意的是,短期债务和现金偿债压力已经成为了金茂的常态。

    长期债务大幅增加,短期债务压力不小,净债务与调整后资本比率为71%,说明金茂在财务上的压力是比较大的,而其近期在财务上也做了很多改变。其在5月份宣布,拟发行一单超过70亿元的ABS;以及近期的5亿美元债和20亿公司债。

    作为国企的金茂在此前多单退地传言中,披露了其财务上的冰山一角,5月末挂牌的北京经开区和通州地块,6月份转让的子公司北京茂丰置业28.56%股权……

    近两个月来一系列转让动作让市场把目光都放到了金茂身上,接近企业的人士告诉观点地产新媒体,项目出售的原因在于土地最终成交价格超过预算。此外,出于对利润率和ROE等财务数据上的考量,计划退出一众合联营公司的金茂在其纳储路径中要想的更多。

    对于规模,总裁李从瑞的目标很明确:“中国金茂五年内进入行业前15名。”在观点指数·2018中国房地产销售金额TOP100榜单中,金茂去年销售1280亿,名列第24位。

    金茂今年的销售目标定在了1500亿元,其在2019年共拥有2376.5亿总货值,按照金茂70-80%的去化率计算,完成目标并不困难。

    据悉,今年上半年金茂实现合约销售784.6亿元,完成了全年目标的52.3%,表现不错。但值得注意的是,增速对比去年同期接近200%的增长率来说,今年仅仅增长了不到10%。

    金茂作为定位高端的住宅开发商,有很多项目都处于一二线城市,这些城市也恰是楼市限价调控、“房住不炒”等政策执行的地方,因此金茂的去化仍面临难点。

    在销售承压的情况下,有国资背景的金茂在拿地上更加谨慎了,避开高价地遵守政策规定的同时,还需要继续扩充土地储备,金茂在今年新进入的城市仅为3个。

    于是,金茂引入平安就不难理解了。

    距离目标还要不到10位的差距,平安的入股则给金茂带来了冲击前15的最大助力,此次配股完成后所筹到的8.4亿元,将作为集团一般营运资金。

    虽然该次配股的8.4亿对于超过一千亿销售的金茂来说并不多,但更重要的意义或许在于平安入场后,为其提供稳定而充足的资金保障。

    撰文:李标    

    审校:武瑾莹



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