房价降温长期用药重在治本

http://www.guandian.cn   郁亮   2005-05-24 02:56:40   来源:[ 传媒 ]

  -增加土地供应能力是长期控制房价的不二法门

  目前,中国正在经历世界上最快的城市化过程,而且人口向沿海大城市聚集是不可避免的趋势。在此情况下,要长期控制商品房价格,唯一有效的方式就是增加住宅供应量。

  房价并不是开发商可以单方面决定的,而是市场供求竞争的结果。在增加供应量的同时,打击投机行为,控制空置率,市场供求关系就会自然调低均衡价格。而无视市场规律,坚持走高价路线的开发商,将会遭到市场最无情的惩罚,直至被淘汰出局。

  房屋供应的最大瓶颈是土地供应,而土地供应的最大瓶颈是基础设施建设。从国际社会的经验可以看出,即使在纽约这样的大城市周边,也有着大量的低价土地,但是这些土地并不能直接纳入城市版图,因为对城市来说,重要的不是“土地”,而是“熟地”或者说“经过初级开发的土地”,后者意味着需要成熟的市政配套和周边的就业机会。

  有许多人将房价上涨归咎于政府收紧土地供应,其实是不理解这二者之间的区别。即使政府完全敞开供应土地,也并不意味着马上就有大片土地可以进入开发。

  土地开发需要投入。人口聚集带动经济增长,经济增长带动财政收入,财政收入带动土地开发,这个循环的结果就是,土地开发永远落后于人口聚集,房价要想降下来是非常困难的。

  要改变这个次序,就需要在人口聚集的同时启动土地开发,这就需要预先的投资。目前基础设施建设、土地开发的重任主要是由政府独自承担的,这导致政府的压力太大,应该让民间资本分担一部分。

  为了解决这个难题,土地一级市场可以考虑在政府的指导下逐步放开,引入民间资本,有前瞻性地增加土地供应。

  此外,由于历史的原因,现在城市中有不少可供利用的存量土地,比如有一些开发商已经取得土地却缺少资金进行开发,比如在城市的中心区有一些经济价值相对较低的工厂。

  因此有必要鼓励房地产行业的合作,盘活存量土地资源,并调整城市中心区功能。启动存量土地比新开发土地成本更低、见效更快,对于增加供应、平抑房价有着不可取代的作用。

  最后,也必须看到,一些地方为了建设花园城市,提升城市形象,在城市中心区建大面积的广场、绿地,在规划上对容积率作出了非常严格的限制。这些出发点可能都是良好的,但是相对来说,解决市民的居住问题是更为迫切的需要。

  所以国家主管部门有必要对各地的城市规划予以更多的指导,把最重要的城市功能放在首位。同时建设部“节能省地住宅”的提出非常适时,对于解决未来住宅的供需矛盾,具有深远的意义。应该按照这一思路,适度提高城市中心区容积率,更集约和节约地使用土地,提高资源的运用效率。而开发商尤其是优秀开发商,也应该意识到自身的社会责任,在小区规划时应将如何节约利用土地作为一个重点考虑的问题。

原始出处:[ 中国经济网 ]

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